法治周末记者 肖莎

国家力推租售同权、大力发展租赁市场的背景下，9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求《意见稿》）》（以下简称《意见稿》），向社会公开征求意见。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉法治周末记者，《意见稿》不仅规范了租赁双方的权利义务，而且对住房租赁市场上的矛盾集中地——中介机构和租赁企业进行了严格规范，可以从源头上对行业进行规制。

贝壳研究员高级分析师黄卉也告诉法治周末记者，近几年出现了长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等一系列行业问题，影响了租客和房东的权益。《意见稿》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。

从业人员亦需设准入机制

“我国住房租赁经营业务的市场主体众多，开发商、资管公司、物业企业、酒店管理企业等不同类别机构都有从事住房租赁经营业务的情况，这也就加大了住房租赁的监管难度。”黄卉说。

赵庆祥也分析，目前租赁市场上，老百姓之间的矛盾并不太多，矛盾多发生在中介机构或租赁企业，比如，长租公寓的空气质量不达标，租金贷，长租公寓爆雷等。

“频繁出现这些情况的一个原因是，行业之前没有准入门槛，谁都能做租赁。”赵庆祥说。

《意见稿》要求，住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中明确有住房租赁经营业务，住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力，具体标准由国务院住房和城乡建设主管部门规定。

“这就相当于设置了行业准入门槛，从源头上解决行业乱象。”赵庆祥认为。

赵庆祥在接受法治周末记者采访时说，设置行业准入门槛，就对这个行业的企业进行了约束，但整个行业除了企业，还有人，人是最直接从事业务的群体，所以还需对行业从业人员进行监管。

“现在的房产中介没有准入门槛，谁都能干中介，但这是一个很专业的领域。如果不能对人员的素质进行把控，那么行业的问题也难以解决。”赵庆祥建议，在《意见稿》中设置从业人员准入门槛，建立从业人员信用档案，加重从业人员的责任，管好企业的同时管好人，行业才能更加良性发展。

房东不得擅自进入租赁房

新冠肺炎疫情期间，多家长租公寓暴雷，有不少房东因为收不到房租，强制性驱赶租客，这对已经把房租交给长租公寓运营方的租客而言，利益严重受损。

在此之前，有些房东在把房屋租给租客后，仍然认为房屋属于个人的，可以随意进出，随意处置出租房，因而带来的相关纠纷也多见报端。

《意见稿》中明确规定：“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房，采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。”

不过，法治周末记者发现，《意见稿》同步约定，住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房。

要求租房合同进行备案

《意见稿》还规定，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

租赁市场的合同网签备案工作一直没有很好的开展，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉法治周末记者，各级政府以往对租赁市场的信息掌握是不充分的，比如，目前，占市场主流的个人租房信息很少到政府备案，政府对真实的租金情况也不完全掌握，各地自建的住房租赁平台一旦建成并完善，通过数据的慢慢积累，关于租赁市场的信息能被政府有效掌握，这也有助于政府更加科学地出台下一步的政策。

住建部、发改委等多部委此前联合发布通知，明确要求城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。

“一旦全国各地都建立起政府住房租赁交易服务平台，相关合同也进行备案，租赁市场的信息就更加可控，相关区域的租金价格也会比较透明，加之租赁住房供应端会有效增加，租金水平乃至中介费、服务费最终会达到一个比较合理的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这也有助于政府出台租金的指导价。

赵庆祥对法治周末记者说，目前很多地方其实也要求租赁双方对合同进行备案，但备案的比例并不高，只有住房租赁机构的规模化化和产业化后，合同备案才可能更好地落到实处，也只有住房租赁机构规模化之后，政府指导价才更有约束力。