一、协商前：固定全部原始证据，掌握谈判主动权

1. 整理全套证据原件，不删除任何记录

1. 基础合同：商铺租赁合同、交接单、产权证明、出租授权；

2. 资金凭证：租金、押金、水电费转账记录、收据；

3. 违约证据（核心）

• 租客欠租：历次催租微信 / 短信、EMS 催缴函底单 + 签收截图；

• 擅自转租：商铺现场照片、次承租人经营视频、转租收款记录；

• 拒不腾铺：商铺占用录像、空置损失参考（周边商铺租金报价）；

4. 沟通记录：过往所有聊天、通话录音保留原始手机，不要删除、不要仅截图保存。

2. 提前算清全部诉求，不临时乱让步

1. 房东诉求模板：拖欠租金、逾期违约金、商铺占用使用费、房屋损坏维修费、诉讼费 / 律师费（合同有约定）、腾空返还商铺时间；

2. 租客诉求模板：押金抵扣、装修残值补偿、退还多交租金、解除合同互不追责；

3. 打印书面计算清单，谈判直接出示，避免对方乱砍价。

3. 预判对方套路，守住底线

• 房东底线：最少回款金额、最晚腾铺日期、最低占用费标准；

• 租客底线：最多承担违约金、搬离期限、可放弃的补偿金额；

  拒绝 “先撤掉催告、先删聊天记录再谈” 的要求，证据一旦销毁会完全被动。

二、谈判沟通全程留痕，杜绝口头承诺

1. 优先文字沟通，少单纯口头面谈

   微信、短信文字沟通为最优，所有让步、付款方案、腾房时间全部文字确认；

   面谈必须同步录音，录音清晰记录双方身份、谈话时间、商铺地址、协商核心方案。

2. 不单独私下简易沟通，关键条款必须书面复述确认

   对方口头答应分期付款、减免违约金、限期搬离，当天立刻发文字复述：

   “今日双方协商一致：XX 需在 X 月 X 日前付清欠租 XX 元，X 月 X 日腾空商铺，逾期仍按原合同承担违约金”，要求对方文字回复 “同意”。

3. 禁止模糊化表述，不接受 “后续再说”

   凡是涉及钱款、腾房、赔偿，必须写死时间、金额，所有 “以后再补”“晚点处理” 全部拒绝，极易事后扯皮。

三、达成一致必须签订正式《和解协议书》（最关键一步）

1. 双方完整身份信息、商铺详细地址、原租赁合同签订时间；

2. 清晰列明违约事实（欠租 / 擅自转租 / 逾期占用等）；

3. 明确总欠款、已付金额、未付余额、分期付款节点、每笔付款日期、收款账户；

4. 商铺返还时间、物品搬离期限、房屋损坏修复责任；

5. 押金抵扣方案、装修、转让费、空置损失一次性了结约定；

6. 违约追责条款（防反悔核心）

   示例：若乙方未按协议任意一期付款、未按期腾空商铺，视为全部款项立即到期，甲方有权按原租赁合同主张全部租金、违约金，并承担律师费、诉讼费、保全费；甲方可直接向商铺所在地法院起诉。

7. 一次性了结条款：协议履行完毕后，双方就本次租赁再无任何争议，互不追究其他责任；

8. 签字要求：自然人亲笔签名 + 按手印；企业加盖公章 + 法定代表人签字；各执一份原件。

加分强力保障：协商完成同步做司法确认

四、资金收付与交接环节风控，避免钱房两空

1. 收款方管控（房东）

1. 所有租金、和解款走实名银行卡转账，拒绝现金，转账备注：XX 商铺租金和解款；

2. 分期付款的，收到每一笔款项后出具收款收据，拍照发给对方留存；

3. 未收到全部款项前，绝不允许租客拆除设备、搬离库存；若分期，可约定设备暂扣，全款结清再放行。

2. 付款方管控（租客）

1. 付款前核对和解协议原件，不提前大额转账；

2. 付清全款后，要求房东出具完整结清证明，写明租金、违约金、押金全部结清；

3. 搬离当天共同现场拍照录像，记录商铺现状，签署《商铺返还交接单》，注明无损坏、无遗留欠费。

3. 欠费兜底

五、协商过程中规避 3 大常见陷阱

1. 陷阱 1：对方要求先撕毁合同、删除证据再签协议

   拒绝！证据全部自己留存原件，复印件可给对方，原件绝不交付、删除。

2. 陷阱 2：协议只写和解，无逾期违约惩罚

   一旦缺少追责条款，对方违约你只能重新起诉，前期协商全部白费，务必加逾期高额违约责任。

3. 陷阱 3：对方以暂时没钱为由无限拖延，只写白条不签正式协议

   无完整和解协议的白条约束力极弱，拖延期间租客转移设备、注销公司，后续难以执行；拖延超过 7 天建议直接走调解。

六、协商失败的止损机制（避免持续扩大损失）

1. 对方反复变更方案、频繁反悔、拒绝签订书面和解协议；

2. 发现租客正在转移店内设备、货品，存在跑路风险；

3. 商铺持续被占用，空置损失不断增加；

4. 双方核心金额、腾房条件分歧巨大，连续 2 次协商无进展。

总结极简操作流程（一站式保障）