在东莞厚街、虎门、长安、黄江、常平、大朗等镇街，大量外地人私下购买村民宅基地自建房，签订转让协议。张瑞山律师提醒，这类合同一旦涉诉，东莞法院统一裁判口径：非本村成员购买宅基地农房，买卖合同无效，自始没有法律约束力。

《民法典》第 157 条规定，民事行为无效后，双方互相返还财产。也就是买方要把房屋返还给原村民，卖方需要退还购房本金。损失部分，法院会按照双方过错比例分摊。东莞审判实务一般认定：卖方明知法律禁止出售，事后反悔起诉，承担主要过错；买方明知不具备资格仍然购买，承担次要过错。

装修、改建投入如何处理？如果装修已经附合在房屋上无法拆除，法院会委托评估现值，作为损失按过错分担。但房屋增值的差价，买方通常无法主张。同时，买方长期居住期间，卖方还可以主张房屋占有使用费，会在退款金额中抵扣。

最大风险集中在旧改、拆迁环节。东莞很多村庄正在推进城市更新，一旦遇到拆迁，土地补偿、安置回迁权益归原村民。买方不能直接作为被拆迁人。即便双方合同写明拆迁补偿全部归买方，该约定因为合同整体无效，难以得到法院支持。很多购房者投入几百万建房、装修，最后只能拿回部分本金和少量装修补偿，损失巨大。

还有违建风险。部分自建民房没有完整报建审批手续，属于违法建筑，可能被行政机关责令拆除。一旦房屋被拆除，买方支付的购房款追回难度很大，极易钱房两空。

另外，原房主存在债务、离婚、继承纠纷，房屋可能被查封。作为买方，没有办理产权登记，无法对抗债权人的查封，房子会被拍卖。

已经购买宅基地自建房产生纠纷，收到法院传票，建议尽快委托家事、房产律师应诉，固定付款、装修证据，争取降低损失。