2019年2月22日东莞时报A11

http://dgtimes.timedg.com/html/2019-02/22/content_1566991.htm

东莞时报记者 尹金钟 通讯员 叶美伶　来源：东莞时间网

一处房屋买卖出现两份交易合同，业主却宁愿选择低价合同。经查明，法院认定原业主与他人恶意串通损害第三人利益，认定为无效合同。

房东卖房后迟迟未办理过户手续

2015年12月31日，朱女士与汪先生签订《房屋买卖合同》，约定朱女士将位于东莞市大朗镇某处房屋出售给汪先生，房屋转让总价款为66万元；其后汪先生支付定金1万元和首期房款60万元，房屋于2016年4月16日交付使用，但产权过户手续迟迟没办妥。

汪先生称已多次催促朱女士办理仍没结果，因此，2017年4月5日，汪先生向东莞市第二人民法院提起诉讼，请求朱女士尽快办理房屋过户手续，并要求朱女士支付违约金13.2万元及利息。

然而与此同时，有第三人韩先生也向东莞市第二人民法院提出诉讼请求，称韩先生于2016年1月12日与朱女士签订合同，约定将此处房屋出售给韩先生，价格为80万元，韩先生已支付定金5万元，但其后朱女士通过中介方退回定金。

韩先生认为汪先生与朱女士之间的合同属于恶意串通，要求法院确认汪先生与朱女士之间签订的房屋买卖合同无效。

一房两卖真假难辨？

本案分别于2017年9月14日、2018年7月11日进行公开开庭审理。

韩先生称，他和朱女士之间的买卖合同是通过第三方完成的，而汪先生和朱女士的买卖是熟人之间私下交易，未通过中介，故作假嫌疑很大。而且朱女士行为不符合常理，她违约的合同是价格较高的合同。

另外在汪先生支付了大部分款项后，朱女士却没有办理过户手续，汪先生交付的60万元转账也并未注明是购房款，韩先生认为是为虚假交易而制作的。

此外，朱女士在与韩先生的交易过程中从未表明过房屋已出售的事实，相反还在配合韩先生办理银行按揭手续。因此，韩先生认为汪先生与朱女士之间的合同属于恶意串通。

汪先生辩称，他和朱女士签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护，韩先生的揣测无事实依据。房屋交易价款实际上两份合同约定的价值大致相当，因为韩先生签订的合同约定的税费是由朱女士承担，而朱女士与汪先生签订的合同则约定由汪先生承担。由于朱女士与汪先生签订的合同约定付款分三期付清，无需向银行申请贷款，这对于急需资金周转的朱女士来说非常具有吸引力。

法院判令：恶意串通合同无效

法院经审理查明，认为即使两份合同税费承担者不同，但其差距仍然是显而易见的，朱女士选择价低而非价高的合同，不合常理。根据物业管理费缴费记录，未有证据证明汪先生在房屋交接清单显示时间的2016年4月16日之后以其名义缴纳2016年4月、5月的物业管理费。另外本案汪先生与朱女士之间现存仅有一份合同原件，朱女士解释为原件丢失，汪先生解释为他的原件出借给朱女士做另案使用。但法院认为，在尚未过户的情况下，如此重要的、唯一的文件借予对方却没有办理任何借用签收手续，显得不合理。而且根据鉴定结论，汪先生与朱女士签订的《房屋买卖合同》和《房屋交接清单》中两个朱女士的指印形成时间间隔仅为0.3个月，但两份文件落款时间却竟相差6个月之远，难以采信该两份文件的落款时间。

2018年7月23日，东莞市第二人民法院对此案作出了一审判决，确认朱女士与汪先生的行为属于恶意串通，损害第三人利益，双方所签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同，对于第三人韩先生的请求，予以支持，对于原告汪先生的诉讼请求，全部予以驳回。

收到判决书后，朱女士不服判决，遂向东莞市中级人民法院提起上诉。中级法院经审理，驳回上诉，维持原判。

/ 法官说法 /是否会影响第三人利益   是判定恶意串通前提

主审本案的东莞市第二人民法院法官刘伍雄称，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。

根据条文规定，需要判断第三人（韩先生）对于原告（汪先生）与被告（朱女士）双方所签订的合同是否具有利益。根据查明事实，三方当事人均确认，第三人与被告于2016年1月12日就涉案房屋签订《房地产买卖合同》。

被告未提交证据证实已与第三人达成解除合同合意，被告向中介方退回定金的方式尚不能足以证实该合同已经有效解除，因此，原、被告之间的合同效力，直接影响第三人利益是否能得到实现，故此认为第三人对此具有利益。