法院：设置居住权 保障弱势群体“居有所屋”

作者：袁志雄 陈倩琳

为完善住房保障体系，提高房屋利用率，满足公民对美好生活的需求和向往，民法典物权编专门增加“居住权”这一新的用益物权，明确居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记后使用他人的住宅，以满足居住需要。近日，浙江省舟山市中级人民法院审理的一起离婚纠纷案件为离异后居无定所的妇女设立居住权，保障了弱势群体实现“居有所屋”。

严某（女）、张某（男）经朋友介绍认识相恋，于2000年11月3日登记结婚，并生育一子，舟山市定海区的一处房产用于共同生活。双方约定该房屋赠与孩子，待其成年后办理过户手续。由于张某自儿子出生后便不顾家，并沾染赌博恶习，严某分别于2015年和2019年提出诉讼离婚，均被驳回。2020年4月，严某又诉至法院，法院调解无效后判决准予双方离婚，婚生子由原告抚养。

被告张某不满一审判决，以一审时未考虑年满14周岁的儿子的跟随意愿为由提出上诉，要求变更抚养权。二审中，严某表示对抚养权的变更遵循孩子的意愿，接受由其父亲抚养，但由于其离婚后居无定所，要求保留房屋的居住权。双方最终达成调解协议，约定婚生子由张某抚养，定海某小区的住房赠与婚生子所有，待其成年后配合过户，但严某对该房屋享有居住权。张某无权对该房屋行使包括居住权在内的所有权利，并于2020年7月31日前从该房屋腾退。同时，该案法官为当事人双方提供了一份“温馨提示”，包括居住权的法条和《居住权协议》模板，供后续双方协议的签订提供参考。

■法官说法■

夫妻离婚时往往涉及房产分割，用居住权来解决离婚时房产分割问题，可以更好平衡夫妻双方利益，避免矛盾纠纷。根据现行婚姻法司法解释（一）第二十七条第三款规定，离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。但婚姻法及规定的居住权，仅仅是一种暂时性居住权、债权性居住权，缺乏物权的强制性，法院在裁判文书中使用的居住权仅仅给予了当事人生活居住的可能性，无法给予当事人真正的权益保障。

居住权入典是此次民法典亮点之一。根据民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。作为一种用益物权，居住权人满足的是房屋所有人对居住权人进行赡养或者扶养的需要，但居住权人不具有处分房屋的权利。居住权也是一种人身权利的人役权，不能买卖，不能继承，但可能终身永久享有，且不因房屋所有权人对房屋的出租、出卖等处分行为而发生改变。

居住权需要经过登记，没有登记，则没有居住权。根据民法典第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。登记后的居住权具有对世性，能够对抗第三人，从而最大限度地保护当事人的合法利益。即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，因此在购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记了居住权。因为房屋一旦设立居住权，即便产权人变更，新产权人在居住权期限内无法对抗居住权人。居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。根据民法典第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。该条则明确了居住权合同一般应当包括的条款，姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法等，这些条款不是强制性条款，当事人也可根据实际情况自己进行增减。

除了离婚房产分割外，居住权还可能对以下关系产生影响。其一，遗嘱继承纠纷中设立居住权。例如再婚夫妇未生育子女，当其中一方去世前，将房产的所有权与居住权进行分割，将所有权留给子女并赋予生存配偶居住权。或存在被继承人有多个子女继承人，但其中一个子女因为身体疾病、生活困难等原因需要帮助，则出现子女共同享受房屋所有权，但保障该需要帮扶的子女享受居住权的情形。其二，婚姻财产约定中设立居住权。夫妻关系中，由于房产登记在一方名下，或房产为一方婚前财产，为了保障夫妻另一方的利益，可以在结婚时设立居住权，以保障未来弱势一方长期居住房屋的权利。其三，以房养老问题中设立居住权。社会老龄化程度的加剧出现了一批虽然没有定额生活保障，但是坐拥房产的老年人，激活房产这一固定资产可以实现“以房养老”的目的。对于那些有房但无子女或者房产不留给子女的老人而言，可以将自己的住宅卖给第三人（或专业养老机构），但保留居住权，第三人定期支付老人的生活或医疗保险费用，实现以房养老。老人去世居住权取消，第三人则获得房产处置权。