欢欢喜喜买了套二手房，等迁入户口时却发现，房子上还有一个陌生人的户口。“卖房不迁户”，这成了不少买房人的噩梦。怎样避开二手房买卖中可能会出现的户口纠纷？海淀法院法官告诉你！

　　这是一起跨越十年的三任房主连环赔偿案。故事的主人公分别是张一、王二、李三、赵四。最初，张一以45万元的价格将一套房屋卖给了王二，但并没有告知还有他人户口落户于这套房屋。后来，王二把这套房转手卖给了李三，李三又转手卖给了赵四。赵四在办理户口迁入手续时，却发现房子上还有他人的户口。

　　赵四将李三诉至法院，法院判决李三支付违约金20万；李三将王二诉至法院，法院判决王二支付违约金20万；当王二将张一起诉到法院要求赔偿20万元损失时，张一不干了。他说，房子里的户口并不是自己和家人的，是案外人的，自己曾经找过案外人，但是他不配合。自己主观没有过错，根本赔不着。

　　问题一：张一说自己没有主观恶意，法院会认可他的说法吗？

　　回答：承担违约责任的要件一般为：1、当事人有违约行为；2、不存在法定和约定的免责事由。可以看到，在履行合同中，不论违约人主观上是否有过错，即主观上有无故意或过失，只要造成违约的事实，不存在免责事由，就应承担违约责任。

　　虽然张一说，他对于案外人户口仍未从房屋中迁出一事，并不知情，但这并不能成为他推卸责任的借口。卖了房子，不能收了钱之后就拍拍屁股走人了，作为出卖人，根据诚实信用原则，他应该将房屋内的户口情况如实告知买受人，并有义务在房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口的迁出手续。由于张一对房屋内户口情况的失察，引发了后续的连环纠纷，因此，张一应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　最终，法院判定张一限期赔偿王二损失20万元。

　　问题二：张一说，自己和王二在合同中约定的违约金可没有这么高，毕竟总房价才45万。法院判决赔偿20万元是否过高？

　　回答：《中华人民共和国合同法》第113条、第114条就损害赔偿的范围及违约金数额，做了明确规定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

　　本案中，由于张一的违约行为，导致王二向李三承担了违约责任，由此产生的损失应由张一予以赔偿。而损害赔偿的范围，则包括王二向李三支付的赔偿费用以及王二向法院缴纳的诉讼费，共计20万元。由于王二的实际损失远远超过早年间他与张一约定的违约责任，因此，王二请求法院对赔偿数额予以增加，法院最终予以支持了。

　　由于户口迁移不属于人民法院民事案件处理的范围，因此，如果买方单纯起诉卖方限期迁户，很难会得到有效的处理。因此，海淀法院法官对二手房买卖双方作出四点提醒：1、买方事前调查核实房屋落户情况；2、如果房屋内有户口无法迁出的情况，卖方应事先告知；3、签约时明确约定户口迁移条款，并约定违约责任；4、付款时留存部分房款作为迁户保证金。总之，事前核实、谨慎签约是避免产生迁户纠纷的最有效方式。

　　（作者单位系北京市海淀区人民法院）