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房屋过户第二天收到征收公告,卖家反悔怎么办?

现实生活中,基于房价上涨等不确定因素,受到经济利益的驱使,房屋买卖双方反悔现象时有发生。近日,浙江省宁波市鄞州区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案,该案中,买卖双方办理完房产过户手续的第二天,相关部门就颁布了该区域内房屋的征收公告,卖方反悔并拒绝交付房屋,那么,购房人利益如何保障?

  赵某方在宁波市鄞州区老江东地段有一套面积近60平方米的房子出售,恰巧,张某娟想在该地段购买一套二手房,委托好朋友周某明帮忙寻找合适的房源,周某明在房产中介机构看到赵某方出售的二手房信息后,认为位置和价格都很理想,于是告诉了张某娟。

  2021年5月20日,赵某方与张某娟以及房产中介公司共同签订《存量房屋买卖中介合同》,合同签订当日,张某娟支付购房定金36万元,随后,张某娟又向赵某方交付剩余全部房款161万元。2021年5月24日,双方到不动产登记部门办理过户手续时,张某娟按照赵某方的要求,又向他支付房款2万元,然后,双方办理了房屋过户手续。5月25日,宁波市鄞州区人民政府发布公告称,因公共利益需要,确定老江东地段的房屋征收范围,而该套房屋就在征收范围之内。

  得知此事的赵某方立即联系张某娟和周某明,想取消这笔交易,沟通无果后,赵某方不仅拒绝交付房屋,还将购房人张某娟、房产中介机构起诉至鄞州区人民法院,并将周某明列为第三人。庭审中,赵某方辩称,按拆迁政策,涉案房屋能置换一套90平方米以上的拆迁安置房,他本人的损失在100万元以上。张某娟与周某明对于拆迁事宜应提前知晓,却对其隐瞒,基于情势变更原则和公序良俗原则,请求判令双方解除房屋买卖合同,并将房屋不动产权变更登记于自己名下,愿退还房屋购房款200万元。

  张某娟表示,房屋是赵某方主动出售,她是经第三人介绍,通过房产中介机构与赵某方签订房屋买卖合同,房屋买卖是双方真实意思表示。且已将房款全额付清,办理了过户手续,并在办理过户手续时又在赵某方的要求下另支付了2万元房款,房屋买卖合同已经履行完毕,不适用情势变更原则。况且拆迁工作尚在进行中,还未取得大部分被拆迁户的签字同意,最终是否拆迁尚无定论,赵某方主张解除合同违背了诚信原则,因此请求驳回赵某方的全部诉讼请求。

  房产中介机构则称,赵某方系主动要求出售涉案房屋,且出售意愿强烈。买卖双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,不存在强买强卖情形,也不存在房产中介机构与第三人故意欺瞒赵某方的情形。

  根据相关规定,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人如与对方协商不成的,可以请求变更或解除合同。但法院向赵某方所售房屋所在社区了解,在2021年5月25日之前,该区域即有较长时间流传即将拆迁的消息。赵某方在多家房产中介机构挂牌出售房屋,并最终确定价格,故其对于所售房屋可能面临拆迁应有一定的预见性,并将该因素纳入定价的考量范围之内。此外,张某娟已经全额支付房款,房屋过户手续也已办理完毕,从赵某方提供的证据来看,不能证明其继续履行合同交付房屋会产生明显不公平的不利影响。对此,鄞州区人民法院认定,赵某方与张某娟关于所售房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿,且在签订房屋买卖合同的当天就办理过户手续是赵某方本人的主张,而并非张某娟和周某明的要求。故赵某方主张依情势变更原则解除合同,法院不予支持,驳回赵某方的全部诉讼请求。

  赵某方不服一审判决,上诉至宁波市中级人民法院,二审法院维持原判。目前该案判决已生效,涉案房屋也已交付完毕。

  该案赵某方以情势变更为由主张解除合同。那么,什么是情势变更?郑州大学法学院副教授郑磊表示,《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定:“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。”

  该案的主审法官张波萍表示,情势变更原则是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因(当事人不可预见的事情的发生),致使合同的基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的,应允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化,致使继续履行将显失公平,导致一方明显有利,另一方明显受损,双方当事人的利益严重失衡时才适用。该案不能适用情势变更原则的理由为:涉案房屋所在区域较长时间流传即将拆迁的消息;赵某方为出售房屋在多家房产中介机构挂牌,其对于包括房屋即将面临拆迁在内的基本情况应有所了解,并将该因素纳入定价的考量范围之内,故拆迁并不属于不可预见的事情。情势变更原则只考虑“继续履行合同”是否显失公平。该案双方的房屋买卖合同已经完成了全额付款及过户手续,张某娟的合同义务已经履行完毕,赵某方签订房屋买卖合同的合同目的已经实现,故不存在继续履行合同显失公平的情形。(□本社记者 马付才)


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