离婚时房产分配是一个复杂且重要的问题，具体分配方式需根据房产的购买时间、出资情况、产权登记、贷款偿还以及双方协议等多种因素综合判断。以下是一般原则和常见情况的说明，但请注意，这不能替代专业法律咨询，具体案件建议咨询当地律师。

一、核心原则

1. 协议优先：离婚时双方可协商解决房产归属，达成的协议（需写入离婚协议）优先于法定分配。

2. 法定规则：若协商不成，法院将根据法律规定，结合房产性质、出资贡献、婚姻过错、子女抚养等情况判决。

二、房产性质的常见情形及分配方式

情形一：婚前购房

• 一方婚前全款购买，登记在自己名下：属于个人财产，不分割。

• 一方婚前支付首付并贷款，登记在自己名下，婚后共同还贷：

• 房产归登记方，未还贷款由其个人承担。

• 另一方有权获得 “共同还贷及对应增值部分”的补偿（补偿金额需计算）。

• 婚前双方共同出资，登记在一方或双方名下：通常按共有财产处理，根据出资比例或约定分割。

情形二：婚后购房

• 用夫妻共同财产购买：无论登记在谁名下，原则上属于夫妻共同财产，一般均等分割。

• 分割方式：① 房产归一方，给对方折价款；② 双方竞价，价高者得；③ 出售房产分割价款。

• 一方用婚前个人财产购买，登记在自己名下：

• 若能证明购房款完全来源于个人财产，可能被认定为个人财产。

• 若与共同财产混同，则可能被视为共同财产。

情形三：父母出资购房

• 婚前出资：

• 一方父母全额出资，登记在子女名下：视为对子女的个人赠与，属个人财产。

• 一方父母出首付，婚后共同还贷：首付部分视为对子女的个人赠与，房产参照上述婚前贷款房处理。

• 婚后出资：

• 有明确约定赠与一方，属个人财产。

• 无明确约定，通常视为对夫妻双方的赠与，属共同财产。

情形四：涉及贷款的房产

• 未还清贷款的房产，需先与银行协商变更贷款人或还清贷款后才能过户。

• 分割时需考虑市场价值、剩余贷款、补偿款支付能力等因素。

三、其他考虑因素

• 子女抚养：抚养子女的一方可能获得房产优先权（如为保障子女生活稳定）。

• 过错方：若一方存在重婚、家暴等重大过错，分割时可能对无过错方适当倾斜（但幅度有限，并非必然导致房产多分）。

• 生活困难方：一方离婚后生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

四、操作步骤建议

1. 收集证据：房产证、购房合同、付款凭证、贷款记录、双方出资证明等。

2. 评估房产价值：可协商或委托专业机构评估。

3. 协商优先：尝试与对方协商，达成双方接受的方案。

4. 法律咨询：若协商困难，尽早咨询律师，了解当地司法实践。

5. 诉讼准备：若无法协议，向法院起诉，由法院判决。

五、重要提醒

• 地区差异：不同地区法院对类似案件可能有不同判决尺度。

• 政策影响：限购、税收等政策可能影响分割方案。

• 书面协议：任何协议务必以书面形式固定，避免日后纠纷。

最后，房产分割涉及重大利益，强烈建议您携带相关材料，咨询专业的婚姻家庭律师，以便获得针对您个人情况的具体指导。