商品房销售代理合同（代销模式·适用于营销代理公司）

适用场景：代理公司为开发商提供销售服务，按销售额收取佣金，不承担房屋滞销风险。

合同编号： _______________

甲方（委托人）： _______________ 房地产开发有限公司
法定代表人： _______________
地址： _______________

乙方（受托人）： _______________ 房地产营销策划/代理有限公司
法定代表人： _______________
地址： _______________

甲、乙双方本着互惠互利、诚实信用的原则，根据《中华人民共和国民法典》、《商品房销售管理办法》等法律、法规，就甲方委托乙方代理销售“________项目”事宜，经友好协商，达成如下协议，以资共同遵守。

第一条 委托项目概况

1. 项目名称：________________________

2. 项目位置：________________________

3. 委托销售范围：甲方开发的上述项目中的 ________ 号楼，共计可售住宅 ________ 套，商铺 ________ 套，车位 ________ 个。（具体房源以甲方书面确认的销控表为准）

第二条 委托方式与期限

1. 委托方式：甲方委托乙方作为该项目的 独家销售代理 方。在合同有效期内，甲方不得另行委托其他第三方销售同类房屋，也不得自行组建销售团队进行销售（自有客户除外，需另行约定）。

2. 委托期限：自 ______ 年 __ 月 __ 日起至 ______ 年 __ 月 __ 日止。

第三条 代理佣金及支付

1. 佣金标准：

• 住宅部分：按实际成交总房款的 ______% 计算。

• 商铺/车位部分：按实际成交总房款的 ______% 计算。

2. 溢价分成：若乙方销售价格超出甲方制定的《各房源销售底价表》，超出部分的 ______% 作为乙方溢价奖励，随佣金一并支付。

3. 支付条件：

• 客户签订《商品房买卖合同》并付清首付款，甲方即按该套房源结算 ______% 的佣金；

• 客户银行按揭款放贷至甲方账户后，甲方再结算剩余 ______% 的佣金。

4. 支付时间：甲方于每月 ____ 日核对上一月的销售业绩，核对无误后于 ____ 日内支付。

第四条 甲方的权利与义务

1. 甲方保证项目的合法销售，提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等有效法律批件。

2. 甲方提供符合要求的售楼处、样板间、看房车辆等销售设施及用品。

3. 甲方负责确定《商品房买卖合同》版本及所有补充协议条款，最终与客户签订合同、收取房款，并负责办理银行按揭、备案及产权登记手续。

4. 甲方有权派驻财务、收款、合同备案人员，并对乙方的销售行为进行监督-4。

第五条 乙方的权利与义务

1. 乙方应具备房地产中介服务机构资质，并依法取得工商营业执照-4。

2. 乙方负责制定销售方案、组建销售团队、开展广告推广及促销活动。

3. 乙方在代理销售过程中，应当如实向客户介绍所代理销售商品房的有关情况，不得作虚假宣传，不得收取佣金以外的其他费用-4。

4. 乙方不得以甲方名义进行任何融资、借贷活动，不得私自收取客户定金或房款。

第六条 有效客户的界定

为避免“飞单”争议，双方确认有效客户的界定标准为：客户在乙方首次带看后 ____ 日内，或在甲方自有客户保护期（____日）外成交的，计入乙方业绩。若客户存在争议，以客户《来访登记表》的首次签字确认为准-1。

第七条 违约责任

1. 甲方逾期支付佣金的，每逾期一日，应按应付未付款项的 ______‰ 向乙方支付违约金。

2. 乙方连续 ____ 个月未完成阶段销售任务（月度任务 ______ 万元/套）的，甲方有权解除合同。

3. 任何一方无故单方解除合同，应向对方支付违约金人民币 ______ 万元。

第八条 争议解决

本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，向 项目所在地 人民法院提起诉讼。

第九条 其他

本合同一式 ____ 份，甲乙双方各执 ____ 份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）： ________
代表签字： ________

乙方（盖章）： ________
代表签字： ________

签订日期： ______ 年 __ 月 __ 日

二、商品房包销合同（包销模式·适用于资金实力较强的承销方）

适用场景：承销方“买断”或“兜底”销售，无论是否售出，到期需按约定价格购买剩余房源。此种模式风险较高，对承销方的资金实力和去化能力要求较高-5。

合同编号： _______________

甲方（出卖人）： _______________ 房地产开发有限公司
乙方（包销人）： _______________ 房地产营销策划有限公司

根据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等相关规定，甲乙双方就商品房包销事宜达成如下协议-6：

第一条 包销范围

甲方将其开发建设的 ________ 项目中的 ________ 号楼共 ____ 套房屋（详见附件房源清单）交由乙方以甲方名义对外销售。

第二条 包销方式与期限

1. 包销方式：余额包销（即“兜底包销”）。包销期满未售出的房屋，由乙方按照本合同约定的包销价格购买-5-6。

2. 包销期限：自 ______ 年 __ 月 __ 日起至 ______ 年 __ 月 __ 日止。

第三条 包销价格与保证金

1. 包销基价：双方确认，乙方包销的房屋按建筑面积计算，包销基价为人民币 ______ 元/平方米。乙方对外销售价格不得低于该基价（价格需符合当地备案价要求）。

2. 溢价分成：乙方实际销售价格超出包销基价的部分，扣除相关税费后，按甲方 ____%、乙方 ____% 的比例分配。

3. 包销保证金：本合同签订之日起 ____ 日内，乙方向甲方支付包销保证金人民币 ______ 万元。包销期满且乙方履行完毕兜底购买义务后，保证金抵作购房款或无息退还。

第四条 包销房屋的购买

1. 兜底购买义务：包销期满后 ____ 日内，乙方应对未售出的房屋履行购买义务，与甲方签订《商品房买卖合同》并按包销基价支付全部购房款-5。

2. 付款方式：乙方可选择一次性付清或按揭付款。若选择按揭，首付款比例不低于 ____%，且应在 ____ 日内配合甲方办理完毕按揭手续。

第五条 双方权利义务

1. 甲方保证包销房屋产权清晰、无权利瑕疵，并具备合法的预售条件。

2. 甲方不得擅自销售已交由乙方包销的房屋。若甲方自行销售，应按该房屋包销总价的 ____% 向乙方支付违约金，或将该房源从包销范围内剔除并相应调整销售任务-6。

3. 乙方负责广告策划、市场推广和销售执行，所有营销推广方案须经甲方书面审核。

4. 乙方不得在包销过程中收取客户“团购费”、“服务费”等额外费用（当地政策允许且明码标价的除外）。

第六条 包销期内销售款项的收取

所有购房款（包括定金、首付款、按揭款）均由甲方收取，进入甲方指定的资金监管账户。溢价分成部分由甲方在收到全部房款后 ____ 日内结算给乙方-5。

第七条 违约责任

1. 包销期满乙方未履行兜底购买义务的，甲方有权没收保证金，并有权要求乙方继续履行购买义务或赔偿差价损失。

2. 因甲方原因（如房屋质量问题、预售证延迟等）导致包销无法正常进行的，包销期限相应顺延；严重影响销售的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。

第八条 争议解决

因包销合同发生的纠纷，应当追加买受人参加诉讼，依据各方约定确定权利义务-6。协商不成的，向 项目所在地 人民法院起诉。

甲方（盖章）： ________
乙方（盖章）： ________

⚠️ 房地产代理销售合同签约核心风险提示

1. 首先要分清：你签的是“代销”还是“包销”？

这是房地产销售代理中最重要、最容易混淆的问题。

案例警示：某公司与开发商签订了《代理销售合同书》，约定了销售限价，但未明确约定期满未售出是否由代理方购买。发生争议后，法院最终认定双方属于委托合同关系而非包销关系，代理方无需兜底购买-5。

2. “跳单”与“飞单”的防范（独家代理）

• 开发商自销风险：如果是独家代理，合同中必须明确约定开发商能否自行销售（保留房源）。如果允许开发商自销，一定要明确自销是否计入业绩、是否支付佣金，避免开发商把好卖的房源留给自己的团队，难卖的留给代理公司-1。

• 客户归属争议：这是佣金纠纷的重灾区。必须建立严格的客户报备制度，明确首次来访登记的保护期、撞单处理规则、老带新认定标准。代理公司应做到“活动留痕”，保留客户登记表、带看记录、微信沟通记录等证据-1。

3. 开发商“一房二卖”或“抵押未告知”的风险

• 如果代理方不知情，销售的房屋已被抵押或已出售给他人，后续无法正常签约，代理方不仅拿不到佣金，还可能面临客户追责。

• 建议：签约前对开发商的资质、项目合法性进行尽职调查，并在合同中明确约定：因甲方原因（房屋权利瑕疵、证照不全等）导致销售合同无法签订或客户退房的，仍应计入乙方业绩并支付佣金，或由甲方赔偿乙方的推广损失-1。

4. “格式条款”的效力问题

• 实践中，开发商提供的代理合同往往包含大量“甲方可以随时解除合同且不承担任何责任”、“乙方不得以任何理由主张佣金”等单方面免除自身责任的条款。这类条款可能因违反公平原则被认定为无效的格式条款-1。

• 建议：重点关注合同解除条款、违约责任条款是否对等，避免被“霸王条款”架空权益。

5. 行政合规要求

• 中介机构需有营业执照：受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构-4。

• 销售人员需经培训：商品房销售人员应当经过专业培训-4。

• 不得收取佣金外费用：受托机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用-4。

• 须出示委托书：销售时应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书-4。