律师信箱：承租人可以随便改变房屋的用途吗？

文/张瑞山律师（广东尚智和律师事务所）

在日常法律咨询中，常有租户问我：“张律师，我租的房子可以改成工作室吗？”“我想把住宅拿来开个小超市，行不行？”也有房东来电投诉：“租客把我的房子改成群租房，我能怎么办？”

房屋用途变更看似是租客的“自由”，实则涉及合同约定、法律规定乃至邻里权益。今天，我就结合《民法典》及相关司法案例，为您详细解析承租人改变房屋用途的法律边界与风险。

一、核心原则：必须按约定使用，不得擅自改变

法律明确规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。 这是《民法典》第七百零九条确立的基本原则-5。

具体来说，房屋用途的确定遵循以下顺序：

1. 有约定的从约定：合同中明确写明了“居住用途”或“商业办公用途”，双方必须遵守。

2. 无约定的先补充协议：合同未明确的，双方可协商补充。

3. 仍不能确定的，按房屋性质使用：住宅应按居住使用，商铺应按经营使用-8。

擅自改变房屋用途，不仅构成违约，还可能构成侵权，甚至面临行政处罚。

二、擅自改变用途的三种典型情形及法律后果

情形一：住宅改商用——“居改非”风险最大

这是实践中纠纷最多、法律后果最严重的一类。

【案例警示】

案例1（天津）：张三租赁某房屋，合同明确约定“仅作为居住用途使用”。张三入住后，将房屋放在网络平台作为民宿招揽租客，引发邻居反感并报警。法院认定张三擅自改变房屋用途构成违约，判决其支付违约金及房屋占有使用费-1。

案例2（哈尔滨）：陈先生租赁一套住宅，合同约定用途为“办公”。陈先生未经房东同意，擅自将房屋地址注册为其化肥公司的住所地。法院认定该行为超过“办公”范畴，构成违约，陈先生自行退租后无权要求返还剩余租金及押金-2。

案例3（上海松江）：某小区承租人擅自将住宅改为公司办公和仓库，城管两次上门督促整改仍拒不改正，最终被处以一万元行政处罚-3。

案例4（上海长宁）：某业主将住宅改为美甲美妆工作室，虽辩称“居家办公”，但因设置经营性广告、人员进出频繁，被认定为“居改非”，被责令限期整改-9。

【法律依据】

• 《民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变的，除遵守法律、法规外，应当经有利害关系的业主一致同意-2。

• 《上海市住宅物业管理规定》第五十八条、第八十六条：擅自改变物业使用性质的，可处一万元以上五万元以下罚款-9。

情形二：擅自改变房屋结构

有些租客为了增加居住空间或经营需要，擅自对房屋进行隔断、拆除墙体等改造。

【案例警示】

案例5（无锡）：焦某某租赁一套三室两厅的房屋，合同明确约定“不得擅自改变房屋结构和设施”。焦某某为供员工居住，在餐厅和过道之间、客厅与过道之间建造两堵隔墙，变为五室。法院认定其构成根本违约，判决解除合同并赔偿违约金-4。

案例6（河北三河）：张某租赁房屋后，未经房东同意，擅自将吊顶、结构墙、木门、地板等拆除，导致房屋回到毛坯状态。法院判决张某按房屋原装修价款的70%进行赔偿，共计5万余元-7。

【法律依据】

• 《民法典》第七百一十一条：承租人未按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失-5-7。

• 《民法典》第七百一十五条：承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失-5-7。

情形三：改变用途用于非法活动

如果承租人利用房屋从事违法犯罪活动，出租人不仅有权立即解除合同，还可能面临房屋被查封、扣押的风险。根据《民法典》第七百二十四条，租赁物被司法机关依法查封的，承租人可解除合同，但若是承租人自身原因导致的，则需承担相应责任-5。

三、出租人有权解除合同的法定情形

根据相关法律规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可索赔损失-10：

• 擅自改变房屋用途的；

• 擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；

• 擅自对房屋进行扩建、改建、拆建的；

• 利用承租房屋进行非法活动或非法牟利的；

• 故意损坏房屋的。

四、如何区分“合理使用”与“擅自改变”？

并不是所有对房屋的调整都构成“擅自改变用途”。合理使用导致的正常损耗，承租人不承担责任-8。

五、给租户和房东的“避坑”建议

对租户而言：

1. 签约前明确用途：如需用于经营，务必在合同中写明“可用于办公/经营”，并确认房屋性质允许商用。

2. 变更用途必征同意：任何改变用途的想法，无论大小，都应事先书面征得出租人同意。

3. 涉及“住改商”要慎重：即使房东同意，还需征得有利害关系的邻居一致同意，否则可能面临投诉和整改-2。

4. 保留沟通证据：与房东的沟通记录、书面同意文件务必妥善保存。

对房东而言：

1. 合同条款要明确：在合同中清晰约定房屋用途，并明确“未经同意不得改变用途”的违约责任条款。

2. 定期关注房屋状况：定期查看房屋使用情况，发现异常及时沟通、取证。

3. 发现违约及时维权：可依据《民法典》第七百一十一条，要求租户恢复原状、赔偿损失，必要时解除合同-5。

结语

房屋用途是租赁合同的核心要素，承租人不能“想怎么用就怎么用”。无论是住宅改商用，还是擅自隔断改造，都可能面临解除合同、赔偿损失、行政处罚的多重风险。租赁关系建立在相互信任和遵守约定的基础上，只有依法依约使用房屋，才能避免纠纷，实现共赢。

如果您正面临此类纠纷，欢迎携带租赁合同及相关材料到广东尚智和律师事务所当面咨询。我将结合具体案情，为您提供专业的法律分析和解决方案。

法律依据索引：

• 《民法典》第二百七十九条、第七百零九条、第七百一十一条、第七百一十五条、第七百二十四条

• 《上海市住宅物业管理规定》第五十八条、第八十六条

• 相关参考案例：天津河北区法院案例、哈尔滨道外区法院案例、无锡滨湖法院案例、三河法院案例等

（本文仅作普法宣传，不构成具体法律意见。遇有法律问题，请携带资料当面咨询专业律师。）