律师信箱：出租期间房屋由谁维修？——张瑞山律师解读维修责任划分

文/张瑞山律师（广东尚智和律师事务所）

在房屋租赁期间，水管漏水、电器故障、墙面破损等问题时有发生。每当这时，租客和房东往往各执一词：租客认为“房子是你的，当然该你修”，房东认为“你用坏的，就该你赔”。那么，法律究竟是如何划分维修责任的？今天，我就结合《民法典》及相关司法案例，为您详细解析。

一、核心原则：有约定从约定，无约定出租人承担

《民法典》第七百一十二条明确规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。-1-3

这意味着，维修责任的承担遵循以下基本规则：

1. 合同约定优先：如果租赁合同中明确约定了维修责任由谁承担，双方应当按照合同履行。例如，合同约定“房屋内设施的自然损坏由房东负责维修，使用不当造成的损坏由租客负责”，则以此为准-6。

2. 无约定则出租人承担：如果合同没有约定或约定不明，维修义务原则上由出租人承担-1-4。

二、维修责任的两种例外情形

虽然出租人承担维修义务是基本原则，但有两种例外情况需要注意：

例外一：承租人过错导致的损坏

《民法典》第七百一十三条规定：因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。-1-7

简单来说，如果是租客使用不当造成的损坏，维修责任由租客自行承担。例如：

• 租客使用洗衣机不当导致故障

• 租客随意拆改房屋结构

• 租客忘关水龙头导致泡水

• 租客暴力使用导致门窗损坏

例外二：自然损耗与人为损坏的区分

实践中，最容易产生争议的是“自然损耗”与“人为损坏”的界限。根据法律规定：

• 自然损耗：指承租人按照约定方法使用租赁物，致使租赁物出现的正常损耗，如墙面自然老化、水管自然老化渗漏、电器超过使用寿命等。自然损耗由出租人承担维修责任，承租人无需赔偿-4-9。

• 人为损坏：指因承租人使用不当、故意损坏等行为导致的损坏。人为损坏由承租人承担维修或赔偿责任-10。

【典型案例】

在闽侯法院审理的一起案件中，租客退租时房东发现洗手池下方水管破裂渗漏，导致墙面脱落。法院经审理认为，房屋已出租使用10年左右，水管老化渗漏属于正常现象，且无证据证明系租客不当使用造成，因此认定属于自然损耗，维修责任应由房东承担，判决房东退还押金-9。

三、出租人不维修，租客怎么办？

如果房屋确实需要维修，而出租人拖延或拒绝维修，法律赋予了租客救济权利：

第一步：催告出租人维修
承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修-1-7。“合理期限”应当根据损坏程度、维修紧迫程度及出租人维修能力等因素综合确定-2。

第二步：自行维修并追偿费用
如果出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担-1-3。但需要注意的是，租客自行维修时应当保留好所有证据，包括：

• 催告出租人维修的聊天记录、短信或书面通知

• 维修合同、发票、付款凭证

• 维修前后的照片或视频

第三步：要求减少租金或延长租期
因维修租赁物影响承租人使用的，承租人有权要求相应减少租金或者延长租期-1-2。

第四步：解除合同
如果出租人无正当理由在合理期限内拒不履行维修义务，构成根本违约的，承租人可依据法律规定解除合同并要求出租人承担违约责任-2。

四、举证责任：谁来证明“谁造成的”？

在维修责任纠纷中，举证责任的分配至关重要：

• 出租人主张承租人过错：如果出租人认为是承租人使用不当导致损坏，由出租人承担举证责任，证明承租人的过错-4-10。

• 无法证明的，推定为自然损耗：在宛城法院审理的一起案件中，房东主张租客损坏了电视机、吸顶灯、水龙头等物品，但无法证明系租客过错导致，法院认定应由出租人承担维修义务，驳回了房东的赔偿请求-4-10。

五、维修义务的发生条件

从法律理论上讲，出租人承担维修义务需要同时满足三个条件-5-8：

1. 维修的必要性：即如果不维修，租赁物无法达到约定的使用状态。如果损坏轻微，不影响正常使用（如墙面轻微污渍），则不具有维修必要性。

2. 维修的可能性：包括事实可能和经济可能。如果房屋倒塌无法修复，或者维修费用过高（如几乎等同于重建），出租人不负有维修义务-5。

3. 损坏不可归责于承租人：如前所述，因承租人过错导致的损坏，出租人不承担维修义务。

六、给租户和房东的“避坑”建议

对租户而言：

1. 入住时共同检查：与房东一同检查房屋内的设备和设施，拍照记录现状，并在合同中注明-1。

2. 发现问题及时通知：发现损坏及时书面通知房东，保留通知记录。

3. 保留维修凭证：如需自行维修，务必保留所有票据和付款记录。

4. 区分自然损耗与人为损坏：正常老化由房东负责，使用不当自己承担。

对房东而言：

1. 合同条款要明确：在合同中清晰约定维修责任的划分，避免模糊表述-6。

2. 及时响应维修请求：收到租客维修通知后及时处理，避免因拖延导致损失扩大或被迫承担租客自行维修的费用。

3. 保留交接证据：出租和收房时均拍照录像，固定房屋状况。

4. 押金扣减需有据：无正当理由不得随意扣减押金，否则可能面临败诉风险-9。

结语

房屋租赁期间的维修责任划分，核心在于“约定优先、法定补充、过错担责”。无论是房东还是租客，都应当在签约时明确约定维修责任，在履约中保留好相关证据，在出现问题时依法依规处理。只有这样，才能减少纠纷，维护各自的合法权益。

如果您正面临此类纠纷，欢迎携带租赁合同及相关材料到广东尚智和律师事务所当面咨询。我将结合具体案情，为您提供专业的法律分析和解决方案。

法律依据索引：

• 《民法典》第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十二条、第七百一十三条

• 参考案例：闽侯法院房屋租赁合同纠纷案、宛城法院刘某诉陈某案、磐石法院小许诉孙阿姨案等

（本文仅作普法宣传，不构成具体法律意见。遇有法律问题，请携带资料当面咨询专业律师。）