长租公寓爆雷、租客拒不腾退？

长租公寓爆雷、租客拒不腾退？东莞张瑞山律师教你依法应对

近年来，东莞长租公寓“爆雷”事件偶有发生，不少房东因长租公寓运营方拖欠租金，想收回房屋却遭遇租客拒绝；同时，也有房东遇到“老赖”租客，租期届满或租客违约后，拒不腾退房屋，陷入维权困境。广东尚智和律师事务所张瑞山律师结合东莞本地案例及法律规定，为房东解读两类纠纷的应对方法，助力房东依法维护自身产权权益。

针对长租公寓“爆雷”后，房东能否赶走租客的问题，张瑞山律师表示，需结合具体情况判断，核心在于租客是否符合善意取得条件。当前长租公寓“爆雷”多源于“高收低租”模式，即运营方以高于市场的价格从房东手中收房，再以低于市场的价格出租给租客，并要求租客预付半年、一年甚至更久的租金，最终因资金链断裂无法向房东支付租金。

若租客已经预付了租金，且符合善意取得条件——即租客不知情（不知道长租公寓运营方存在“高收低租”、资金异常等情况）、已支付合理对价（租金标准符合东莞市场行情），法院通常倾向于保护善意承租人的合法权益，允许租客继续居住至预付租金期满。此时，房东不能强行赶走租客，只能向长租公寓运营方追究违约责任，要求其支付拖欠的租金，挽回自身损失。若租客不符合善意取得条件（如明知运营方违规仍租房、未支付合理租金等），房东则有权要求租客腾退房屋。

针对“老赖”租客拒不腾退的问题，张瑞山律师给出了两种合法应对方式，避免房东因暴力腾退引发法律风险。第一种是办理赋予强制执行效力公证，出租人和承租人可在租赁合同中明确约定，若租期届满或租客违约后拒不腾退房屋，自愿接受强制执行，随后向公证机构申请办理公证，一旦租客拒不腾退，房东可凭公证书直接向法院申请强制执行，无需经过诉讼程序，高效收回房屋。

第二种是通过公证进行“单方收回房屋”的证据保全，房东可在租客拒不腾退时，委托公证机构对房屋内的物品、租客拒不腾退的现状进行公证，固定相关证据，随后通过诉讼方式要求租客腾退房屋、支付占用期间的租金及违约金。这种方式可有效避免房东因自行收回房屋、处置租客物品而引发的侵权纠纷，保障房东维权的合法性。

张瑞山律师提醒，东莞房东在出租房屋时，应谨慎选择长租公寓运营方，签订规范的租赁合同，明确双方权利义务；遇到租客拒不腾退等情况，切勿采取暴力手段，应通过公证、诉讼等合法途径维权。若面临相关租赁纠纷，可及时咨询专业律师，获取精准的法律解决方案，高效维护自身的产权权益。

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