东莞律师解读：被抵押的房屋，到底能不能出租？

在东莞，不少房主因资金周转需要，将房屋抵押给银行或其他金融机构，同时又想通过出租房屋获取收益，由此产生疑问：被抵押的房屋可以出租吗？出租后若房屋被拍卖，承租人的权益如何保障？结合《民法典》及东莞司法实践，东莞律师为大家详细解读，厘清抵押与租赁的法律关系，避免不必要的纠纷。

核心结论：被抵押的房屋可以出租，但租赁关系的效力需根据“抵押设立与租赁设立的先后顺序”确定，不同顺序对应不同的权利优先级，这也是解决此类纠纷的关键。

一、租赁先于抵押设立：“买卖不破租赁”，租赁权优先保护。根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，即我们常说的“买卖不破租赁”原则。例如，东莞房主张三先将房屋出租给李四，签订租赁合同并交付房屋，之后因资金周转将房屋抵押给银行，若张三到期无法偿还贷款，银行依法拍卖该房屋，新的房屋买受人王五需继续履行原租赁合同，李四有权继续租住，直至租赁期限届满。

此类情形下，承租人需注意：1. 签订租赁合同前，无需征得抵押权人（银行）同意，但房主需如实告知房屋出租情况；2. 务必留存租赁合同、房屋交付凭证（如收房照片、物业费缴纳记录），证明租赁关系先于抵押设立，确保自身权益不受影响；3. 租赁期限内，若房屋被拍卖，新买受人不得单方解除租赁合同，若强行要求承租人腾退，承租人可依法起诉维权。

二、抵押后于租赁设立：租赁权不得对抗抵押权，风险需自行承担。若房屋先办理抵押登记，之后房主再将房屋出租，此时租赁关系不得对抗已设立的抵押权，即抵押权人（银行）实现抵押权时，租赁关系会受到影响。例如，东莞房主赵六先将房屋抵押给贷款公司并办理抵押登记，之后将房屋出租给孙七，若赵六到期无法还款，贷款公司依法拍卖房屋，新的房屋买受人有权要求孙七腾退房屋，孙七不能以“买卖不破租赁”为由拒绝腾退。

此类情形下，需重点注意两点：1. 房主出租抵押房屋时，必须如实告知承租人房屋已抵押的事实，若未告知，承租人因不知情遭受损失（如提前腾退产生的搬迁费、租金损失），可依法向房主主张违约责任或损害赔偿；2. 承租人签订租赁合同前，应主动到东莞不动产登记中心查询房屋产权信息，核实房屋是否存在抵押，若明知房屋已抵押仍签订租赁合同，需自行承担后续腾退、损失等风险。

三、特殊情形：租赁权影响抵押权实现，法院可依法涤除。若抵押先于租赁设立，且租赁关系会影响抵押权实现（如租赁期限过长、一次性支付多年租金，导致房屋拍卖价格降低、难以成交），抵押权人可向法院申请，依法涤除租赁关系后再拍卖房屋。例如，东莞某商业房产先抵押给银行，后房主出租给承租人，约定租期5年并一次性支付3年租金，银行拍卖房屋时，因该租赁关系导致房屋吸引力下降、成交价格偏低，法院可依法解除租赁关系，恢复房屋无权利负担状态后拍卖，承租人需配合腾退，相关损失可向房主追偿。

律师提醒：对于房主而言，出租抵押房屋需履行如实告知义务，避免因隐瞒抵押事实承担赔偿责任；对于承租人而言，租房前务必核查房屋抵押信息，优先选择无抵押或租赁先于抵押的房屋，若租赁抵押房屋，需在租赁合同中明确约定相关风险及损失承担方式，降低自身权益受损风险。若遇到抵押与租赁相关纠纷，可及时咨询东莞专业房产律师，依法维护自身权益。

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东莞莞城律师张瑞山

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