疫情管控、新政限购致无法购房，分情形认定违约责任｜东莞二手房买卖纠纷裁判要点

作者：东莞张瑞山律师｜广东尚智和律师事务所

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房产交易里因政策、疫情无法履约，不能一概认定买方或卖方违约，东莞法院、仲裁委遵循区分原则裁判：疫情全域封控、交通管制、政务部门停办网签过户，属于法定不可抗力，可免责解约；单纯个人失去购房资格、房价涨跌、买方资金不足，一般不能免责北京市第一中级人民法院。

其一，疫情不可抗力免责适用条件：政府发布全域静态管控、隔离政策，导致买卖双方无法到场签约、办理过户、面签贷款，保留政府管控公告、隔离证明等材料，买方可以解除合同，卖方全额退还定金与房款，互不赔付违约金；但若仅个人居家、可线上转账签约却单方毁约，不能适用不可抗力免责，买方违约定金不退。

其二，限购政策分两种情形：签约之后地方突然出台限购新规，致使买方丧失购房资格、无法过户，属于情势变更，买卖双方均可无责解约，卖方返还全部钱款；买方签约前明知自身社保、户籍不满足限购条件，隐瞒情况签合同，后续因资格问题无法过户，由买方承担违约责任、赔付卖方损失。

张瑞山律师建议：签购房合同补充条款，列明疫情、新政限购的解约规则；交易受阻优先协商退款，协商不成凭政策文件起诉解除合同。

东莞莞城律师张瑞山