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物业保洁差、安保服务差，业主能不能直接拒交物业费？东莞本地司法规则详解作者：东莞张瑞山律师｜广东尚智和律师事务所 日常法律咨询中，大量东莞业主因小区楼道脏乱、保安履职散漫、绿化疏于养护，选择直接拒缴物业费对抗物业，最终被物业公司起诉至法院后大多败诉。依据《民法典》及东莞一、二、三院裁判口径，物业服务存在局部瑕疵≠可以拒交全部物业费，只有物业服务整体瘫痪、存在重大安全隐患时，才可申请部分减免费用深圳市宝安区人民法院。 《民法典》第九百四十二条规定物业公司负有小区公共区域养护、秩序维护、环境保洁义务，但若只是零星保洁不到位、个别保安服务态度恶劣，属于合同轻微履约瑕疵，无法从根本上否定物业公司已经开展全域物业服务的客观事实。物业费拆分包含公共设施运维、安保、绿化、垃圾清运等多项公共开支，单一项目瑕疵不能抵消全部服务对价，法院普遍不支持以此全额拒缴物业费的诉求中华人民共和国最高人民法院。 合法维权路径分为两类：其一，服务轻微瑕疵，业主固定现场照片、视频、沟通记录、12345 投诉回执等证据，要求物业限期整改、赔偿对应损失，整改无果可联合业主向街道办、住建局物管科投诉；其二，小区出现消防设施大面积报废、电梯长期停运无人检修、全小区垃圾数月无人清理、安保完全脱岗等根本性重大服务缺陷，业主可在诉讼中举证，申请法院酌情减免部分物业费，东莞已有多起判例依据举证材料下调收费标准。 张瑞山律师提示，以拒缴物业费维权属于本末倒置，逾期拖欠物业费，物业经书面催告后可起诉追索欠款与违约金。业主成立业委会后，可依据物业服务考核结果调整物业费标准或依法解除物业服务合同。遇到物业停水停电逼缴费用，业主可留存取证，另行起诉物业公司赔偿停水停电带来的财产损失。 联系方式：张瑞山律师 13712931166，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层 |
