一、起诉前必做 3 件关键事（防止胜诉拿不到钱、避免违法）

1. 固定全部催收、失联证据

1）微信 / 短信多次催租完整记录； 2）书面《催缴租金通知书》，EMS 寄租客身份证地址 + 厂房地址，保留快递底单、签收记录； 3）电话录音（证明对方承认欠租、后续失联拒接）； 4）厂房现场录像：空厂、遗留设备、水电表读数、厂房破损情况，全程拍摄并找物业 / 第三方见证人签字。

2. 遗留设备严禁私自变卖、转移（东莞已有房东违法被处罚案例）

租客跑路但厂房留有机器、物料：

• 不要擅自拉走、变卖设备；

• 可拍照登记造册、上锁封存，全程录像；

• 起诉同时申请财产保全，法院查封后由法院处置抵扣租金，私自处置会反过来赔偿租客损失南方+客户...。

3. 补齐被告完整身份材料（失联送达必备）

• 租客是工厂公司：国家企业信用信息公示系统打印工商信息（统一社会信用代码、注册地址、法人电话）；

• 租客是个人个体户 / 自然人：只有合同手机号、无身份证号→委托律师携带租赁合同去派出所调取户籍信息，法院立案必须要有明确身份信息，否则不予受理。

二、管辖法院（不动产专属管辖，东莞统一规则）

厂房在哪，就去对应法庭立案：

• 虎门厂房：东莞市第二人民法院虎门法庭

• 厚街、沙田：厚街法庭

• 长安、大岭山：长安法庭 立案渠道：①线下法庭立案窗口；②微信小程序「人民法院在线服务」线上提交材料立案。

三、全套立案材料清单

（一）主体材料

1. 房东身份证复印件；厂房房产证 / 不动产证 / 村委厂房权属证明（证明你有权出租）；

2. 被告身份材料：企业工商公示报告 / 租客身份证调取件；

3. 授权委托书（委托律师立案需提供）。

（二）核心证据（按顺序整理 + 证据目录）

1. 《厂房租赁合同》原件 / 复印件（租金标准、逾期违约金、欠租解除条款、水电费承担）；

2. 租金收款流水：微信、支付宝、银行转账记录，标注每期应付、实际到账、欠付月份；

3. 催收全套证据：催款微信截图、书面催款函 + EMS 底单、通话录音文字稿；

4. 厂房现场视频、照片、水电缴费单据（租客拖欠水电费）；

5. 厂房维修单据（租客损坏墙体、地坪、门窗修复费用）；

6. 律师费发票、委托代理合同（合同约定违约方承担律师费可一并主张）。

（三）民事起诉状（标准诉讼请求模板，租客跑路直接套用）

诉讼请求

1. 判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；

2. 判令被告支付拖欠租金 XX 元（列明：XX 年 X 月 —XX 年 X 月，按月租金 XX 元计算）；

3. 判令被告支付逾期付租违约金 XX 元（按合同约定标准计算至全部租金清偿完毕）；

4. 判令被告支付厂房占有使用费：自跑路腾空次日起，按月租金标准计算至厂房实际清空返还之日；

5. 判令被告支付拖欠水电费、物业费、垃圾处理费合计 XX 元；

6. 判令被告赔偿厂房修复、清洁费用 XX 元；

7. 本案诉讼费、保全费、公告费、律师费全部由被告承担。

事实与理由简写 原告与被告于 X 年 X 月 X 日签订厂房租赁合同，约定月租 XX 元，每月 X 日前支付租金。被告自 X 年 X 月起无故拖欠租金，原告多次微信、书面催告，被告拒付并失联、擅自撤离厂房。被告行为已构成根本违约，依据《民法典》722、752 条，特向法院起诉，望判如所请。

四、起诉关键操作：同步申请财产保全（租客跑路追偿核心）

1. 保全作用

查封厂房内遗留机器、冻结被告公司 / 法人银行账户，防止对方转移财产，判决后直接拍卖设备抵扣租金、违约金，避免赢了官司无财产可执行。

2. 保全材料

财产保全申请书、厂房设备清单、保全担保（保险公司保函 / 现金担保）；

3. 费用：保全费按保全标的计算，最终由败诉租客承担。

五、租客失联，法院送达与审理流程

1. 立案后法院电话、邮寄送达被告，全部联系不上→启动公告送达（登报 / 法院官网公告 60 日视为送达）；

2. 公告期满开庭，被告缺席，法院缺席审理、缺席判决；

3. 一审简易程序 3 个月审结，普通程序 6 个月；公告案件周期会延长。

六、判决生效后强制执行流程

1. 被告收到判决 15 日内不上诉，判决生效；

2. 对方仍不付钱，向原审法庭提交《强制执行申请书》；

3. 法院执行措施：

• 拍卖厂房内查封机器设备抵扣欠款；

• 冻结、划扣被告银行账户、微信支付宝；

• 列入失信被执行人、限制高消费（不能坐飞机高铁、贷款、注册新公司）；

• 发现法人转移资产，可追加法人连带清偿。

七、常见风险提醒

1. 诉讼时效 3 年：从每一笔租金应付之日起算，不要拖延超过 3 年，丧失胜诉权；

2. 无书面合同：靠转账记录、微信对账、厂房交接记录也可立案，但举证难度更高；

3. 不要暴力锁门、扣留租客私人物品：容易被反诉赔偿物品损失；正确路径：起诉 + 保全，由法院处置遗留财产；

4. 
   

张瑞山律师（东莞厂房租赁、欠款追偿律师） 执业证号：14419201110247756 电话：13712931166 地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层 官网：www.zhangruishan.com 专门处理虎门、长安、厚街厂房租客欠租跑路、财产保全、缺席诉讼、强制执行全流程案件。