一、诉前准备（立案前必做）

1. 锁定管辖法院（东莞关键）

1. 查看厂房地址，匹配所属法庭：

• 莞城、东城、南城、万江：东莞市第一人民法院本部

• 虎门、厚街、沙田、长安：一院下辖虎门 / 厚街法庭

• 塘厦、凤岗、清溪、樟木头：第三人民法院及下属法庭

• 石龙、石碣、石排、企石：第四人民法院

2. 两种立案渠道：

• 线上：粤公正小程序 / 广东诉讼服务网网上立案（东莞主推）

• 线下：厂房所在地法庭诉讼服务大厅窗口立案、跨域立案东莞市中级...

2. 整理全套立案材料

（1）主体材料

• 原告是企业：营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证；

• 原告是个人：身份证正反面；

• 被告是企业：工商内档（东莞市场监管局打印，含统一社会信用代码、注册地址）；

• 被告是个人：身份证复印件 / 户籍地址、常用送达电话；

• 委托律师起诉：授权委托书、律所函、律师执业证复印件。

（2）核心证据（厂房纠纷必备）

1. 《厂房租赁合同》原件 / 完整扫描件（租金标准、转租条款、违约金、解除条件）；

2. 租金、押金、水电费转账记录（银行流水、微信支付宝转账截图）；

3. 违约证据：

• 欠租：催租微信 / 短信、书面催款函 + EMS 快递底单、签收记录；

• 擅自转租：厂房现场照片、次承租人缴费记录、入驻视频；

• 厂房损坏、违建、逾期不搬离：现场勘验照片、视频、物业证明；

4. 厂房权属证明：房产证、土地证、村委厂房权属证明（证明厂房地址，匹配管辖）；

5. 损失凭证：维修费发票、物业欠费单据、厂房空置损失计算明细。

（3）民事起诉状（核心文书）

1. 原被告完整身份、地址、联系电话；

2. 诉讼请求（明确金额）：

   例：①解除厂房租赁合同；②支付拖欠租金 XX 元；③支付违约金 XX 元；④腾空返还厂房；⑤承担诉讼费、保全费；

3. 事实与理由：签约时间、厂房位置、租金约定、对方违约事实、法律依据（《民法典》716、722、724 条）；

4. 落款签名 / 盖章，按被告人数 + 1 份准备副本。

3. 财产保全（厂房纠纷高频操作，防止转移设备、跑路）

1. 诉前保全：立案前向厂房所在地法院提交保全申请书，1 个月内必须正式立案；

2. 诉中保全：立案后开庭前申请；

3. 材料：保全申请书、担保函（保险公司保函最常用）、对方财产线索（厂房内设备、对公账户）；

4. 作用：查封租客机器、冻结银行账户，判决后直接抵扣欠款。

二、立案阶段（东莞法院 7 日内审核）

1. 线上网上立案（推荐）

   粤公正小程序实名认证，上传起诉状、全部证据、主体材料 PDF；法院 7 日内审核，通过后邮寄纸质原件到法庭，审核不通过一次性告知补材料。

2. 线下窗口立案

   携带纸质全套材料到厂房所属法庭诉讼服务中心，窗口一次性核验材料。

3. 法院审核通过后：

• 出具《受理案件通知书》《诉讼费缴费单》；

• 7 日内预缴诉讼费（按起诉标的分段计算，标的越大费用越高）；

• 缴费完成，案件正式立案；材料不齐 7 日内告知补正，无法补正则裁定不予受理。

三、庭前调解（东莞强制前置，1-2 个月调解期）

1. 调解员联系被告送达起诉状副本，被告 15 日内提交答辩状；

2. 组织线上 / 线下调解：协商租金支付、腾退厂房、违约金减免；

3. 调解成功：出具《民事调解书》，盖章生效，对方不履行可直接申请强制执行；

4. 调解失败：案件转回审判法官，排期开庭。

四、开庭审理流程

1. 证据交换：开庭前法官组织双方核对证据，固定争议焦点（欠租金额、转租是否违约、违约金标准）；

2. 庭审五步标准流程：

   1）原告宣读诉讼请求、陈述事实；

   2）被告答辩、提出抗辩（如厂房漏水、出租人违约在先）；

   3）举证、质证：双方出示厂房合同、转账、照片等证据，互相提异议；

   4）法庭辩论：围绕转租合法性、欠租责任、解除合同、损失赔偿辩论；

   5）最后陈述，法官再次询问是否愿意调解；

3. 庭审结束核对笔录，签字确认；简易程序当庭或短期内宣判，普通程序择期宣判。

审限（东莞法院标准）

• 简易程序（标的小、事实清楚）：立案起3 个月内审结；

• 普通程序（大额租金、复杂转租、多人纠纷）：立案起6 个月内审结，疑难可延期。

五、一审判决、上诉程序

1. 领取判决书：载明支持 / 驳回诉求、判令付款金额、腾退厂房期限；

2. 不服一审判决：收到判决书 15 日内向上一级法院（东莞市中级人民法院）提交上诉状、缴纳上诉费；

3. 二审为终审，二审判决送达立即生效，无法再上诉。

六、强制执行（胜诉后对方拒不履行必走流程）

1. 履行期届满被告不付款、不搬厂房，2 年内向一审法庭提交《强制执行申请书》；

2. 提交生效判决书 / 调解书、双方身份材料、财产线索；

3. 法院执行措施：

• 冻结、划扣对公 / 私人银行账户；

• 查封、拍卖厂房内生产设备、原材料抵扣租金；

• 强制清场、腾空厂房；

• 列入失信被执行人、限制高消费。

七、东莞厂房纠纷高频风险提示（转租 / 欠租专用）

1. 未经房东同意私自转租：房东可起诉解除合同、收回厂房、主张违约金，次承租人损失只能找二房东索赔；

2. 转租期限超原厂房租期：超出部分法院认定无效；

3. 租客失联跑路：立案时务必提供工商完整地址，同步申请财产保全查封设备；

4. 厂房违建、无产权证：可能影响合同效力、租金返还认定，立案前备好权属证明；

5. 东莞各镇法庭标准统一，但证据要求严格，微信聊天记录、录音需完整导出、备份原始载体。