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东莞商铺拖欠租金追缴 + 强制执行完整实操流程（本地法院适用）


整体分四大阶段：诉前催告追缴 → 立案起诉（含财产保全） → 审判拿到生效文书 → 强制执行回款 + 强制清铺法律依据：《民法典》第 722 条（欠租可限期催缴、逾期解除合同）、《民事诉讼法》不动产管辖、执行时效 2 年规则。

第一阶段：诉前自行催告追缴（零成本前置，必做）

1. 核查合同违约条款

重点确认：租金缴纳日、逾期违约金标准、欠租达到多少天出租人有权单方解除合同、逾期占用商铺使用费标准、律师费 / 诉讼费由违约方承担约定。

2. 书面正式催告（留存完整送达证据）

催告内容：列明欠租月份、本金、违约金、限期 7–15 日内付清；逾期将解除合同、收回商铺、起诉追偿全部欠款并追责。送达方式（至少两种组合，东莞法院认可）：

  1. EMS 邮政专递，封面备注《商铺租金催缴通知书》，保留底单、物流签收截图；

  2. 微信 / 短信发送完整通知，保留原始聊天记录（不删除、不清理缓存）；

  3. 上门张贴拍照录像，物业见证。

3. 催告后分两种处理

  1. 租客足额付清：签订补充协议，约定后续按期交租，避免再次拖欠；

  2. 逾期分文未付 / 只付部分、拒不沟通、私自搬设备转移资产：立即进入诉讼程序，同步申请财产保全。

第二阶段：起诉立案 + 财产保全（商铺所在地法庭专属管辖）

商铺属于不动产纠纷，由商铺所在镇街法庭管辖（东城 / 南城 / 莞城 / 万江属东莞第一法院本部；虎门、厚街、长安对应下属法庭），不能约定异地法院。

（一）全套立案材料清单

  1. 主体资料

    • 房东个人：身份证复印件；房东企业：营业执照、法人身份证明、法人身份证；

    • 租客个人：身份证复印件；租客商户：工商内档（东莞市场监管局打印，含注册地址、统一社会信用代码）；

    • 委托律师：授权委托书、律所函、律师执业证复印件（张瑞山律师 13712931166，莞城中侨大厦 A 座 25 层）。

  2. 证据材料（装订成册）

    商铺租赁合同原件、房产证 / 商铺权属证明、全部租金转账流水、水电费物业缴费记录、租金催缴通知 + EMS 底单、租客经营现场照片、租客转移设备视频（如有）。

  3. 民事起诉状核心诉讼请求（商铺欠租通用）

    ① 判令解除双方《商铺租赁合同》；

    ② 判令被告支付拖欠租金 XX 元；

    ③ 判令支付逾期违约金 / 商铺占用使用费（按合同标准计算至实际腾空之日）；

    ④ 判令被告立即腾空、返还案涉商铺；

    ⑤ 判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。

（二）财产保全（防止租客搬空设备、跑路，优先同步申请）

  1. 两种保全时机

    • 诉前保全：起诉前申请，48 小时法院裁定，30 日内必须立案，否则保全自动解除；适合租客正在转移货品、设备；

    • 诉中保全：立案开庭前同步提交，流程更简便。

  2. 保全材料：保全申请书、保险公司保函（主流担保方式）、租客财产线索（商铺内货架、设备、库存、银行卡、微信支付宝）。

  3. 保全效果：查封商铺内全部经营资产、冻结租客账户，判决后直接拍卖抵扣租金。

（三）立案渠道与流程

  1. 线上：粤公正小程序 / 广东诉讼服务网网上立案，上传 PDF 材料，法院 7 日内审核，通过后邮寄纸质原件；

  2. 线下：商铺所属法庭诉讼服务窗口现场提交；

  3. 审核通过后缴纳诉讼费，案件正式受理；东莞法院全部案件强制前置诉前调解（调解周期 1–2 个月）。

（四）调解、开庭、判决

  1. 调解成功：出具民事调解书，与判决书同等强制执行力，约定付款、清铺时间；

  2. 调解失败：分配法官、证据交换、开庭审理；租客拒不到庭可缺席判决；

  3. 审限：简易程序 3 个月、普通程序 6 个月；判决载明付款期限、腾空商铺时限。

第三阶段：拿到生效法律文书（强制执行前置条件）

  1. 一审判决书送达后15 日上诉期届满无人上诉，文书生效；调解书双方签收即生效；

  2. 到法庭开具《裁判文书生效证明》（强制执行必备材料）；

  3. 履行期届满租客仍不付钱、不搬离商铺：2 年内申请强制执行（时效从履行期满次日起算，超期丧失执行权利）。

第四阶段：强制执行完整流程（东莞法院执行局操作）

步骤 1：执行立案提交材料

  1. 《强制执行申请书》（写明租金本金、违约金、占用费、迟延加倍利息、强制腾空商铺诉求）；

  2. 生效判决书 / 调解书、生效证明；

  3. 申请人身份材料、收款银行卡；

  4. 租客全部财产线索（商铺设备、车辆、银行账户、经营应收款）。

    立案渠道：一审法庭窗口、人民法院在线服务小程序线上提交，7 日内分配执行法官。

步骤 2：法院送达文书 + 财产报告

执行法官 3–10 日内向被执行人送达：《执行通知书》《财产报告令》，责令限期付清欠款、腾空商铺；拒不申报财产、隐匿资产：可罚款、司法拘留 15 日。

步骤 3：全网财产查控（核心回款手段）

法院 “总对总” 系统一键查询：银行储蓄卡、对公账户、微信 / 支付宝、车辆、房产、股权、公积金、保险理财；查到存款直接冻结、划拨至法院账户，通知房东领款。

步骤 4：商铺内动产查封、司法拍卖（租客无存款时）

  1. 法官现场查封商铺内货架、设备、货品，贴封条；

  2. 线上阿里司法拍卖平台公开处置，拍卖款优先抵扣租金、占用费、诉讼费、执行费；

  3. 拍卖不足清偿欠款，继续追查租客其他财产。

步骤 5：强制腾空商铺（租客拒不搬离）

租客拒不清空货物、占用商铺：法院组织法警、物业、公证人员到场强制清场，物品统一登记存放，产生搬运、仓储费用由被执行人承担。

步骤 6：失信、限高、拘留、刑事追责（施压手段）

  1. 申请将租客纳入失信被执行人名单（老赖）、限制高消费（不能坐飞机高铁、贷款、开店）；

  2. 恶意转移资产、拒不配合清铺、拒不申报财产：申请司法拘留 15 日；

  3. 有能力履行却拒不执行，金额较大、情节严重：移送公安追究拒不执行判决、裁定罪，最高 7 年有期徒刑。

步骤 7：无财产可供执行处理

  1. 确无存款、无设备、无房产：法院出具终本裁定（终结本次执行）；

  2. 债权永久保留，后续任何时间发现租客新财产，可随时申请恢复强制执行，不受 2 年时效限制。

东莞商铺追缴租金关键实务提醒

  1. 未经催告直接起诉不影响胜诉，但缺少催告证据会增加法官审理难度，务必保留书面催缴记录；

  2. 租客擅自转租商铺，可一并诉请解除合同、收回商铺，次承租人损失自行向转租租客主张；

  3. 商铺无房产证、违建，法院可能调整租金标准，但拖欠租金、腾铺诉求依然可支持；

  4. 起诉时一并主张商铺占用使用费，计算至实际腾空当日，避免租客长期占用无赔偿；

  5. 执行阶段主动提供详细财产线索，大幅缩短回款、清场周期。
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