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东莞集体自建房买卖被判无效，购房款与装修费返还裁判规则


东莞农村集体土地上自建房（宅基地房）交易活跃，大量非本村村民购买此类房屋，一旦房价上涨或者面临拆迁，卖方经常起诉确认买卖合同无效、要求返还房屋。东莞张瑞山律师结合东莞法院长期统一裁判口径，讲解合同无效之后财产返还与损失分担规则。
法律基础：集体宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有，非本村村民购买集体自建房，合同因违反法律强制性规定，原则上认定无效。合同无效遵循《民法典》第一百五十七条：相互返还财产，按照双方过错分担损失。
  1. 基础返还义务买方将房屋返还卖方；卖方必须全额返还买方已经支付的购房本金。
  2. 装修、改建、扩建费用处理① 能够拆除且不损坏房屋的装修，由买方自行拆除取回；② 已经附合在房屋上无法拆分的装修、改造投入，法院委托评估现值，作为损失按照过错比例分担。
  3. 过错划分（东莞主流裁判尺度）卖方明知法律禁止对外出售，多年后主动起诉主张合同无效，违背诚信，承担主要过错（70%-90%）；买方明知自身不具备购房资格仍然购买，未尽审查义务，承担次要过错（10%-30%）。房屋增值差价损失同样按照该比例分摊。
重要提醒：买方长期占有房屋期间，卖方有权主张房屋占有使用费；交易时务必完整保存转账记录、装修票据、沟通记录。购买集体自建房本身存在无法过户、随时面临合同无效的重大法律风险，不建议非本村居民投资购买。东莞张瑞山律师
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