夫妻婚姻存续期间购置房产，绝大多数属于夫妻共同共有房产，登记一方或者双方名下。东莞大量婚姻房产纠纷当中，夫妻双方感情不和分居之后，经常出现一方私自把共有房屋出租，独自占有全部租金收益，配偶完全不知情。配偶应当如何维权，租赁合同什么情况下可以推翻，张瑞山律师结合东莞本地案例为大家解析。

夫妻共同共有房屋，法律要求处置房屋重大权益，应当夫妻双方协商一致。出租房屋会产生长期租赁负担，属于重要财产处置行为，原则上需要夫妻双方共同同意。但实务当中，并不代表丈夫或者妻子单方面签的租房协议就当然作废。

第一种情形，租客属于善意。租客签约时，不清楚房屋属于夫妻共同财产，或者被出租一方刻意隐瞒共有事实，按照市场正常价格支付租金，实际占有房屋。即便配偶完全不知情，租赁合同依然有效，租客有权继续居住使用。配偶不能直接驱赶租客，法律救济途径，只能起诉配偶，要求分割全部租金收益，如果房屋遭到损坏，可以主张财产损害赔偿。东莞有分居夫妻案例，男方私自出租共有住宅，女方起诉确认合同无效被驳回，法院判决男方向女方返还一半租金。

第二种情形，租客明知房屋是夫妻共有，分居状态下仍然只和夫妻其中一方签约，没有取得另一方书面同意。配偶可以向法院起诉，请求确认租赁合同无效，要求租客腾退房屋。房产证登记两个人名字，租客没有核实全部产权人意见，属于未尽合理注意义务，不构成善意第三人，该合同不能约束未签字配偶。

配偶维权证据清单：第一，不动产权证书，证明夫妻共同共有；第二，结婚证，证明夫妻关系；第三，租赁合同、转账记录，证明对方私自出租、收取租金；第四，聊天记录、录音，证明自己事前完全不知情，租客知晓共有事实。管辖法院一般为房屋所在地的基层法庭，例如房屋在厚街就向厚街法庭立案，房屋在石龙就向石龙法庭立案。

张瑞山律师提醒：分居不等于离婚，夫妻共有房产性质不会改变。发现房屋被私自出租，不要私自上门驱赶租客，容易引发人身纠纷。建议委托律师发律师函，协商不成再提起民事诉讼。广东尚智和律师事务所张瑞山律师，联系电话 13712931166，执业证号 14419201110247756，地址东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层。