共有房产单方出租纠纷，诉讼维权流程与裁判要点

共有房产一方未经许可私自出租，不管你是受害的其他房屋共有人，还是无辜的承租人，协商谈判破裂之后，就要通过民事诉讼途径解决纠纷。张瑞山律师结合东莞法院办案流程，讲解这类案件的诉讼要点、管辖法院、证据准备、诉讼请求怎么提，给东莞当事人实务指引。

首先确定案件管辖。不动产租赁纠纷，由房屋所在地人民法院专属管辖。房屋坐落东莞哪个镇街，就向对应的人民法庭立案，例如房屋在中堂，向中堂法庭；房屋在道滘，向道滘法庭；万江、高埗、洪梅、茶山均有对应法庭，不需要全部跑到莞城主城区立案。

原告如果是被侵害权益的其他共有人，分两种诉讼请求方案。第一种，有证据证明承租人并非善意，起诉请求：确认租赁合同无效；判令承租人限期腾退案涉房屋；判令私自出租的共有人返还全部租金，赔偿房屋损耗等损失。第二种，承租人属于善意第三人，合同应当继续履行，则不能起诉要求租客搬走，诉讼请求改为：判令私自出租的共有人分割全部收取的租金，赔偿共有权人的财产损失。

如果原告是承租人，遭遇其他共有人要求搬离，起诉签约的共有人，诉讼请求可以是解除租赁合同，返还剩余租金押金，赔偿装修损失、搬迁损失等违约责任。

这类案件核心证据材料清单：1、不动产权证书，证明房屋共有性质、全部产权人；2、房屋租赁合同原件；3、租金转账记录、收款凭证；4、聊天记录、通话录音，证明签约过程，承租人是否知晓房屋共有情况，各共有人是否知情；5、房屋现状照片，证明房屋实际占有、装修情况。

诉讼当中常见误区：不少共有人直接以 “未经我同意” 为由，直接主张租赁合同整体无效。但东莞法院审理会重点审查承租人善意，并非一概无效。所以起诉前，要先评估承租人签约时知不知道共有事实，再确定诉讼请求，避免诉讼请求错误导致败诉。

张瑞山律师提醒，共有房屋租赁纠纷法律关系复杂，涉及共有制度、无权处分、善意第三人规则，诉讼请求设计直接决定案件成败。在东莞遇到此类房产纠纷，建议提前咨询专业房产律师。广东尚智和律师事务所张瑞山律师，执业证号 14419201110247756，联系电话：13712931166，办公地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层。

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东莞莞城律师张瑞山

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