东莞南城大量被查封的商品房，同时设置银行或者民间个人抵押。很多当事人拿到过户裁定之后直接前往不动产登记中心，却被告知房产存在抵押登记，暂时不能办理过户。查封叠加抵押，是房产强制执行过户高频障碍，张瑞山律师结合东莞执行实践讲解抵押权涤除处理路径。

法律原则上，设有合法有效抵押登记的房产，抵押权优先于普通债权。想要完成过户，必须注销抵押登记，抵押权没有注销，即便全部司法查封全部解除，不动产登记机构依旧拒绝办理所有权转移过户手续。南城执行案件当中，主流有三条涤除抵押路径。

第一条路径：申请执行人代为清偿债务，注销抵押。申请执行人拿出资金，向抵押权人结清剩余本金、利息、违约金。还款完成后，抵押权人出具结清证明，配合办理抵押注销手续。实践当中律师可以参与核对欠款本息金额，避免抵押权人虚增债务。代为偿还的款项，可以在执行案件当中计入被执行人应当向申请执行人承担的总债务，后续继续向被执行人追偿。

第二条路径：司法拍卖处置房产，拍卖所得价款优先清偿抵押债权。执行法院对南城查封房产进行评估、网络司法拍卖。房产拍卖成交，拍卖款优先给到抵押权人实现优先受偿，余款再分配给普通申请执行人。抵押权实现完毕之后，法院出具文书直接注销抵押登记，再办理过户给到买受人。这种模式适用于申请执行人没有多余资金垫资代为还款的情形。

第三条路径，以物抵债模式。当申请执行人同时就是抵押权人，双方同意以房产抵偿全部债务，法院出具以物抵债裁定书，裁定房产归申请执行人所有，同时裁定注销原有抵押登记，再办理过户。要注意，以物抵债必须依法征询其他债权人意见，不能直接损害其他轮候查封债权人合法利益，否则抵债裁定有可能被撤销。

实务风险提示，千万不要私下直接转账给抵押权人，建议经过法院执行账户走账，留存完整还款凭证，防止出现还清款项，抵押权人拒不配合解押的局面。另外要区分抵押登记和虚假抵押，遇到被执行人伪造的抵押，需要另案诉讼确认抵押无效之后，再申请登记机构注销。

不少南城当事人期待 “带押强制过户”，普通二手房带押过户政策，主要适用于无查封的正常交易；房产处于司法查封状态，带押过户适用条件严格，东莞不动产登记中心不会普遍适用，不能作为主要指望，优先选择涤除抵押再过户的方案。

张瑞山律师，联系电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，处理南城房产执行抵押涤除、强制过户，有法律问题可联系。