不少东莞购房者遇到房东收定金之后，因为房价上涨直接毁约，此时很多人的第一想法：我不要赔偿，我就要这套房子，起诉强制要求卖方配合办理过户。但在东莞法院实务当中，并不是只要卖方违约，就一定能够判决强制过户，继续履行合同有严格的适用条件。

首先，房屋本身必须具备过户履行条件。第一，房产没有被卖方另行卖给第三人，不存在一房二卖；第二，房屋没有被司法查封、没有高额抵押无法解押；第三，房产不存在政策限制过户情形，比如历史遗留问题、集体土地受限房产，不动产登记中心无法受理过户，这种情况下，即便起诉，法院也不会判决强制过户，只能判决解除合同，追究卖方违约责任南方+。

其次，购房者自身需要已经具备履行合同的能力。如果是按揭购房，需要证明自己具备贷款审批条件；一次性付款的，要证明有足额资金可以支付剩余房款。东莞法院审理这类继续履行案件，会审查买方履约能力，如果买方自身无法完成付款，即便卖方违约，也很难支持强制过户的诉求。

起诉要求继续履行，非常关键一步，立案同时申请财产保全，向法院提供担保，查封涉案二手房。一旦没有及时查封，卖方把房子卖给其他人并且完成过户登记，法律上第三方善意取得房屋产权，此时买方再也无法拿到房屋，只能变更诉讼请求，改成解除合同，主张赔偿定金、房屋差价损失。很多当事人忽略保全，最后钱房两空，维权难度大幅增加。

反过来，如果房屋已经不适合继续履行，比如已经被转卖、被查封，那么就只能解除合同，追究卖方赔偿责任。赔偿范围包含双倍定金或者违约金、中介费、房屋市场差价损失。房屋差价损失需要通过第三方评估机构进行评估，以此作为法院裁判参考依据。

很多购房者不清楚，到底是起诉过户，还是起诉赔钱，两种方案诉讼请求完全不一样，一旦诉讼请求选错，开庭之后再变更，会耽误大量时间。建议起诉前，先调取不动产登记查册表，查清房产是否存在查封、抵押、转移登记，再确定诉讼方向。

二手房交易遇到卖方恶意违约，建议尽快委托律师介入处理。张瑞山律师，联系电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，专业处理东莞二手房买卖违约、强制过户、定金索赔案件。