在东莞各镇街，大量厂房、商铺、自建房没有不动产权证，很多当事人存在一个认知误区：房屋没有房产证，签订的租赁合同必然无效。张瑞山律师结合东莞法院大量厂房、商铺租赁判例提醒，判断租赁合同效力，看的不是房产证，而是建设工程规划许可手续。

依据最高人民法院城镇房屋租赁合同纠纷司法解释，房屋未取得建设工程规划许可证，或者未按照规划许可建设，租赁合同才会被认定无效；如果已经取得建设工程规划许可证，仅仅因为历史遗留问题暂未办理不动产权证，租赁合同依然合法有效中华人民共...。东莞不少早期村集体厂房，早年已经完成报建审批，只是未完成确权办证，该类物业对外出租，合同具备法律效力。

很多企业承租厂房时，只看有没有房产证，忽略核查规划报建材料，埋下巨大法律风险。一旦房屋属于未批先建的建筑，租赁合同自始没有法律约束力，合同里面约定的租期、违约金、提前解约责任全部不能适用。但合同无效不等于可以无偿使用房屋，承租人实际占有使用房屋，法院一般支持出租人参照原租金标准收取房屋占有使用费。

实务当中，东莞厚街、虎门、长安很多老旧厂房，存在宅基地证，但后期私自加建、改建，加建部分没有规划审批，加建部分对应的租赁约定无效。房东不能仅凭宅基地证就认为房屋全部合法有效。承租人签约前，应当要求出租方提供建设工程规划许可证、主管部门批准建设文件，而不是只看房产证。

如果诉讼阶段，在一审法庭辩论终结前，补办完成规划许可手续，法院可以认定租赁合同有效。对于承租方来说，签约前尽到审慎审查义务，是避免后续纠纷的关键。遇到无证房屋租赁纠纷，可以咨询张瑞山律师，电话：13712931166，办公地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，官网www.zhangruishan.com。