厂房租赁纠纷里，租金逾期、押金争议、提前解除合同，占东莞厂房案件半数以上。工厂经营波动、订单下滑，承租方经常提出提前退租；出租方遇到欠租，直接停水停电、扣押设备，极易引发二次侵权纠纷。张瑞山律师结合东莞本地判例，梳理双方权利边界。

一、常见争议情形

1. 承租人拖欠租金合同有效前提下，逾期支付租金达到合同约定条件，出租人有权发函解除合同，主张欠付租金、逾期违约金。但出租方不能擅自停水停电、扣押机器设备。在东莞多起判例中，房东私自扣押设备，被法院认定侵权，需要赔偿承租人停产损失。

2. 押金不退纠纷押金属于履约保证金，不是定金。承租人无违约、厂房主体完好，租期到期或合法解约后，出租人应当全额退还押金；房东扣押金，必须举证证明厂房损坏、欠费等实际损失，不能随意直接没收全部押金。

3. 提前解约（提前退租 / 房东提前收房）

• 承租方提前退租，构成违约，需要承担合同约定违约金；但房东有减损义务，应当及时招租，不能放任厂房空置扩大损失；

• 出租方单方面提前收回厂房，属于根本违约，需要赔偿承租人装修残值、搬迁损失、停产停业损失。

二、维权实操流程（东莞本地适用）

1. 发书面催告函（律师函），保留快递底单、送达记录，固定对方违约事实；

2. 承租方搬离厂房时，共同现场验收，拍照录像，记录水电底数、厂房现状，避免后续房东以厂房损坏为由克扣押金；

3. 协商不成，向厂房所在地法院起诉，必要时申请财产保全，冻结对方账户或查封厂房内机器设备；

4. 诉前调解优先，东莞法院涉企案件优先调解，缩短审理时间，减少企业停产损失。

三、合同签约要点

合同明确租金支付时间、逾期违约金标准、押金退还条件、解约通知方式；约定单方停水停电、扣押设备属于违约，约定对应的赔偿责任。

张瑞山律师提醒：很多企业遇到欠租、押金纠纷直接采取私力扣押设备、断水断电，反而由原告变成被告。发生厂房租赁纠纷，建议先咨询专业律师，采取合法途径维权。 张瑞山律师，广东尚智和律师事务所，联系电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层。