在东莞，商铺承租人长期拖欠租金是商业租赁非常高发的纠纷。很多出租方遇到欠租后，容易采取断电、锁门、私自清场等私力手段，反而被承租人起诉索赔。合法维权应当遵循：诉前催告→诉讼 / 仲裁→取得生效法律文书→申请强制执行四步流程。张瑞山律师结合东莞各镇街法庭、执行局办案实务，梳理完整追缴与强制执行操作指引，供东莞商铺业主参考。

一、诉前催告阶段：固定证据，优先协商

依据《民法典》第 722 条，承租人无正当理由迟延支付租金，出租人有权催告其在合理期限内支付；逾期仍不支付，出租人可以单方解除租赁合同。

1. 书面催告：优先发送律师函或正式催缴通知书，写明欠租金额、违约金、付款截止时间，同时告知逾期不付将解除合同、起诉并主张商铺占用费。建议采用 EMS 邮寄 + 微信送达双渠道，保留快递底单、签收记录、聊天记录，作为后续诉讼核心证据。

2. 协商和解：收到回函后，可协商分期还款。达成和解务必签订书面协议，约定欠款总额、付款节点、押金抵扣方案、逾期违约责任以及腾退商铺时间。和解协议可共同向法庭申请司法确认，确认文书生效后对方不履约，可直接申请强制执行，省去再次起诉环节。

重要提醒：不要私自锁铺、停水停电、擅自处置商铺内财物。该行为属于侵权，承租人可反诉主张经营损失、设备损失，东莞多家法庭已有同类败诉判例。

二、诉讼立案（东莞不动产专属管辖）

商铺租赁纠纷属于不动产纠纷，由商铺所在地对应的人民法庭管辖。东莞莞城、东城、南城、万江归属第一人民法院本部；虎门、厚街、长安、道滘、茶山等镇街案件由对应镇街法庭受理，不能随意约定异地法院管辖。

1. 准备立案材料

• 主体资料：出租方身份证 / 营业执照；承租方身份证或工商内档；

• 证据材料：商铺租赁合同、产权证明、租金转账流水、物业水电费单据、催缴记录、现场照片视频；

• 民事起诉状：诉讼请求一般包含：解除租赁合同、支付拖欠租金、逾期违约金、合同解除后的商铺占用使用费、腾空返还商铺、由被告承担诉讼费、保全费、律师费（合同有约定律师费承担条款时）。

2. 诉前 / 诉中财产保全（推荐）

立案同时申请财产保全，冻结承租人银行账户、微信支付宝，查封商铺内设备货物，防止对方转移财产、关停店铺跑路。保全能极大提高后续调解、回款概率。

简易案件事实清楚、债权明确，还可以申请支付令，若承租人 15 日内不提出书面异议，支付令直接具备强制执行力，省去开庭审理流程。

三、审判阶段，获取生效法律文书

案件立案后，法庭组织调解或开庭审理，出具判决书或民事调解书。调解书签收即生效；一审判决书送达后有上诉期，上诉期满双方未上诉，判决正式生效。关键时间节点：法律文书生效后，留意文书写明的履行期限。一旦期限届满，承租人依然不支付欠款、不腾空商铺，即可启动强制执行程序。

申请强制执行时效为2 年，自生效文书确定履行期最后一日起算，超期法院将不予受理，务必不要拖延。

四、强制执行完整流程（东莞法院执行局实操）

步骤 1：执行立案，提交全套材料

可到一审法庭窗口或通过人民法院在线服务小程序线上提交执行立案：

1. 强制执行申请书，写明租金本金、违约金、占用费、迟延履行加倍利息，同时列明强制腾空商铺的请求；

2. 生效判决书 / 调解书 + 生效证明；

3. 申请人身份证明、收款银行卡信息；

4. 被执行人财产线索：银行账户、微信支付宝、车辆、商铺内设备、应收账款等。 法院收到材料 7 日内审查立案，分配执行法官。

步骤 2：送达文书、财产申报

执行法官在立案后 3-10 日内向被执行人送达《执行通知书》《财产报告令》，责令限期支付全部款项、腾空商铺。 拒不申报财产、隐匿、转移资产，法院可采取罚款、司法拘留措施。

步骤 3：全网财产查控，处置财产

法院通过 “总对总” 网络查控系统，查询被执行人银行卡、对公账户、微信、支付宝、车辆、不动产等财产信息，直接冻结、划扣账户资金。 查到商铺内可处置设备、货物，可启动评估拍卖，拍卖款项优先清偿欠租。

步骤 4：强制腾铺（难点重点）

若承租人拒不搬离商铺，可在执行案件中申请强制清场。东莞法院执行局组织干警到场，公证人员在场登记清点物品，将物品异地提存，完成商铺腾空并交还出租方。物品提存产生费用，由被执行人承担。

步骤 5：失信、限高惩戒

被执行人有能力履行却拒不履行，可申请法院将其列入失信被执行人名单（老赖）、限制高消费，影响其贷款、购票、经营、子女就读私立学校。情节严重，涉嫌拒不执行判决裁定罪的，可依法追究刑事责任。

五、执行终本后的应对方案

如果查控后未发现可供执行财产，法院会做终结本次执行（终本），不是案件了结。 终本后，债权人依然保留债权。只要后续发现承租人新财产线索，随时向执行局申请恢复强制执行。建议持续跟踪对方经营状况、新开店铺、收款账户，及时提交线索。

六、实务风险提示

1. 押金抵扣：押金不能直接等同于租金，诉讼中需一并主张抵扣，由法院确认抵扣金额；

2. 次承租人问题：商铺存在转租，起诉时可一并处理，必要时追加次承租人，防止次承租人主张租赁权阻碍腾铺；

3. 占用费：合同解除后，承租人继续占用商铺，可按原租金标准主张占用使用费，一直计算到实际腾空之日。

结语

商铺租金追缴，核心在于证据先行、合法催收、保全锁财、及时申请强制执行。很多业主等到承租人已经转移资产、人去楼空才维权，回款难度会大幅增加。建议在欠租初期，委托律师介入，评估是否发函、保全、起诉，制定整套维权方案。

张瑞山律师，广东尚智和律师事务所，执业证号：14419201110247756，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，联系电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，专注东莞商铺租赁、合同欠款纠纷、强制执行案件，为东莞商户、厂房、商铺业主提供从催收、诉讼到执行全流程法律服务。

免责声明：本文仅为普法参考，不构成个案法律意见，具体案件需结合合同、证据以及东莞对应法庭裁判规则综合判断。