法律依据：《民法典》第157条

民事法律行为无效后，互相返还财产；有过错一方赔偿对方损失；双方都有过错，按过错比例分担损失。

注意：合同无效是缔约过失责任，不是违约责任，不能主张合同约定的违约金；赔偿范围是信赖利益损失，不是正常履行合同后的可得利益。东莞法院审理无证厂房、集体民房买卖，严格按过错比例划分责任。

✅ 买方可以主张的项目（东莞实务）

1. 基础：返还购房本金（不属于“损失”，是返还财产请求）

卖方全额退还已经收取的购房款、定金。

2. 购房款资金占用利息（最容易支持）

按LPR计算资金占用利息，从付款之日起计算。

3. 装修、改建、扩建、附属设施投入（直接损失）

• 厂房地面、隔墙、水电、消防改造、门窗、吊顶等装修；

• 新增构筑物、生产线基础工程；

  法院一般会委托评估，按折旧后残值计算，不会按原始投入全额赔。 ⚠️ 买方自行扩建的违建部分，扩建费用法院通常不支持。

4. 其他直接支出

交易中介费、测绘费、公证费等为本次交易所支出的合理费用（要有票据）。

5. 房屋/厂房增值差价损失（信赖利益，东莞判例有支持，但有前提）

重点：不是所有案件都支持差价东莞裁判口径：卖方明知厂房/民房属于集体土地、违建，仍然出售，事后主动起诉确认合同无效（比如拆迁、涨价反悔），卖方过错更大，法院可酌情支持房屋/厂房现值与原购价之间的差价损失，按过错比例分摊。 如果买方交易时明知无证、集体土地、违建，仍然购买，过错较大，法院有可能不支持差价损失。

6. 拆迁相关补偿（有拆迁情形才会涉及）

交易后遇到征收，买方投入形成的附属物、装修补偿，可按过错比例主张。但土地补偿款一般归原土地权属人。

❌ 买方不能主张的损失（法院基本不支持）

1. 合同约定的违约金（合同无效，违约金条款一并无效）；

2. 经营预期利润、订单损失等间接可得利益损失；

3. 买方自行违法扩建部分的建设成本；

4. 因自身经营管理不善产生的损失。

⚠️ 双向抵扣规则（东莞法院必审查）

合同无效，买方要返还厂房/民房给卖方。 法院会同时审查：买方占有使用房屋期间的占有使用费，按同地段租金标准核算，从卖方赔偿款里抵扣。

举例：买方使用厂房3年，法院评估占用费合计15万，会在卖方退款+赔偿金额中扣减该笔费用。

📌 过错比例怎么划分（东莞常见比例，仅供参考）

1. 卖方主要过错（60%-80%）：卖方隐瞒违建/集体土地事实，主动出售，涨价或拆迁后反悔起诉确认无效；

2. 双方同等过错（各50%）：交易时双方都清楚是无证集体厂房/民房，仍然交易；

3. 买方主要过错（70%以上）：买方清楚违建，主动购买，用于经营，长期使用。

✍️ 起诉请求参考（确认合同无效纠纷）

1. 确认原厂房/民房买卖合同无效；

2. 判令卖方返还购房款XX元；

3. 判令卖方赔偿资金占用利息（以XX为本金，按LPR计算至清偿之日）；

4. 判令卖方赔偿装修残值损失、差价损失XX元（按过错比例承担）；

5. 本案诉讼费、评估费由卖方承担。

   同时卖方一般会反诉：要求返还厂房，并主张房屋占有使用费。

东莞张瑞山律师，执业证号：14419201110247756，电话：13712931166，地址：东莞市莞城区旗峰路162号中侨大厦A座25层，官网：www.zhangruishan.com，厂房、小产权房屋买卖合同纠纷可咨询。