作者：张瑞山律师｜广东尚智和律师事务所 执业证号：14419201110247756 电话：13712931166｜官网：www.zhangruishan.com地址：东莞市莞城区旗峰路162号中侨大厦A座25层

在东莞制造业发达区域，厚街、虎门、长安、茶山等镇大量厂房租赁纠纷中，厂房装修残值归属是最常见争议点。很多工厂承租企业投入几十万甚至上百万改造厂房，搭建夹层、地面环氧、隔墙、消防改造，等到租期到期、提前退租时，房东与租客为装修归属、补偿问题产生诉讼。不少企业主以为自己花钱装修，退租时装修都属于自己，这个理解在法律上并不完全正确。下面张瑞山律师结合《民法典》及房屋租赁司法解释，为东莞厂房租赁双方讲清楚装修归属规则。

一、核心区分：附合装修物、未附合装修物

法律判断装修归属，第一标准是是否形成附合，简单说就是能不能无损拆除。

1. 已形成附合的装修（一般不能拆，退租后归厂房所有权人）环氧地坪、墙体粉刷、吊顶、隔墙、预埋水电管线、厂房钢结构夹层、地面固化、消防预埋管道等，拆除会造成厂房墙体、地面严重损坏，拆除成本极高，属于附合装饰装修物。一旦附合到厂房不动产之上，所有权归厂房房东。

   注意：所有权归房东≠一定不用补偿，补偿要看合同约定、退租是谁违约。

2. 未形成附合的动产设备（租客可以拆走）独立空调、风机、生产机器、可拆卸货架、独立配电箱、可移动设备等，属于可单独拆除、拆除不会破坏厂房主体结构，所有权仍然属于承租人，退租时租客有权拆除取回。但拆除过程中，如果损坏厂房墙体、地面，承租人需要恢复原状、赔偿损失。

二、前提条件：装修有没有经过房东书面同意

《民法典》第715条明确：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意私自装修改造厂房，属于侵权行为。 这种情形下，无论附合与否：房东有权要求租客恢复厂房原状、赔偿厂房损坏的全部损失；租客自行投入的装修费用，无权向房东主张任何补偿。

东莞实务提醒：厂房改造、消防改造、搭建夹层，仅仅口头同意风险巨大，一定要留存书面同意文件、图纸确认单，否则诉讼中很难举证房东同意装修。很多东莞厂房案件，租客拿不出书面同意，装修投入全部自行承担。

三、经房东同意装修，合同到期或解除，分四种情形处理（最高法租赁司法解释）

有合同约定优先按合同约定！合同写清楚“租期届满，全部装修无偿归房东”或者“提前解约装修残值不予补偿”，只要不违反法律强制性规定，东莞法院一般尊重双方约定。没有约定才按下面规则裁判。

1. 租赁合同正常到期终止已附合装修：无偿归房东，房东无需向承租人补偿装修残值； 未附合动产设备：承租人自行拆除带走，拆除不能损毁厂房。

2. 房东违约，导致合同提前解除承租人可主张房东赔偿剩余租期内装修残值损失。例如房东单方收回厂房、厂房证件不全无法用于生产，属于出租人违约，东莞法院会支持承租人残值索赔。

3. 承租人单方违约提前退租承租人主张装修残值补偿，法院原则不予支持；只有房东选择继续利用该装修，才需要在装修利用价值范围内给予适当补偿。实务中，租客单方面跑路、拖欠租金，基本很难拿到装修补偿。

4. 不可归责双方原因解除（政府征收拆迁、政策关停等）剩余租期装修残值损失，由出租人与承租人按照公平原则分担。东莞厂房遇到征收时，装修补偿款归属，同样要结合租赁合同约定处理。

四、东莞厂房租赁实务避坑建议（张瑞山律师提示）

1. 签约阶段，在租赁合同专门增加装修条款写明装修方案是否需要房东审核、装修是否需要报消防；明确租期届满、提前解约、拆迁时，附合装修残值如何处理。很多东莞厂房纠纷根源就是合同只字不提装修归属。

2. 装修前固定证据装修图纸、报价单、转账凭证、装修合同、现场施工照片视频全部留存；房东书面同意装修文件单独保存，避免后续诉讼举证不能。

3. 厂房搭建夹层、主体改动、消防改造，务必谨慎厂房加建夹层属于改扩建，不仅涉及租赁合同，还涉及规划、消防合规。如果属于违法搭建，可能面临拆除、行政处罚，相关投入不受法律保护。

4. 发生退租争议，不要强行拆除附合装修租客强行砸掉地坪、拆隔墙，造成厂房损坏，房东可另行起诉索赔厂房修复费用，得不偿失。遇到装修残值争议，可以委托评估机构对装修现值做残值评估，作为协商、诉讼的依据。

五、总结一句话

厂房装修归属，有约定按约定；无约定看是否附合，同时看装修是否经过房东同意、合同解除是谁的过错。东莞工厂承租企业在投入大额厂房改造资金前，务必提前把装修归属、补偿约定写进合同，降低百万级装修投入血本无归的法律风险。

如果您在东莞厂房租赁、装修残值纠纷、厂房合同审核方面有法律问题，可以联系张瑞山律师咨询。