很多东莞当事人遇到共有房产纠纷，合伙买房、继承共有、恋爱共同购房、离婚后未分割房产，共有人之间矛盾激化，想直接起诉分割，却不清楚能不能诉、份额怎么认定，最后立案被驳回、诉求得不到支持。张瑞山律师结合东莞法院共有物分割案件办案经验，梳理起诉前核心法律要点。

依据《民法典》第 303 条、304 条，房产共有分为按份共有与共同共有，两者起诉条件完全不一样。按份共有人，若无书面约定禁止分割，可以随时起诉请求分割房产；共同共有（夫妻共同财产、家庭继承共有等），一般需要共有基础丧失，例如离婚、亲属关系破裂、长期无法共同使用房屋，或者存在重大理由，才可以起诉分割。如果共有人之间签订协议约定房屋多少年之内不能分割，该约定对签约各方具有约束力，无重大理由法院可能不予支持分割请求。

份额认定是共有房产案件的核心。房产证直接登记份额的，优先以不动产登记薄记载为准；没有登记份额的按份共有，看双方出资凭证、转账记录、购房合同、聊天记录来确定出资比例，无法证明出资，则视为等额享有。共同共有房产，原则上等额分割，有证据证明一方贡献明显更大，东莞法院会结合案情酌情调整。

东莞法院审理共有房产，常见三种分割方案：第一种实物分割，房屋可以独立分割成两套、分别办证，才适用，商品房一般很难实物分割；第二种折价补偿，一方拿房屋产权，按评估价向其他共有人支付补偿款；第三种整体拍卖、变卖房屋，分割卖房款。实务中折价补偿与拍卖是东莞共有房产案件最常见的裁判方式。

起诉前建议先行协商与诉前调解。东莞法院在立案阶段一般会引导诉前调解，调解成功可出具司法确认文书，后续可直接办理不动产过户，节省诉讼费、评估费与时间成本。协商不成再正式立案。

张瑞山律师提示，共有房产诉讼涉及不动产专属管辖，应当向房屋所在地的东莞基层人民法院提起诉讼，不能随意选择其他区域法院。起诉前务必收集不动产权证、购房合同、银行转账流水、还贷记录、聊天记录、共有协议、继承材料等证据，证据准备不足，很容易出现份额无法认定的风险。

遇到共有房产分割争议，可咨询广东尚智和律师事务所张瑞山律师，电话：13712931166