一句话结论（东莞法院 / 广东口径）

能不能赶走租客，核心看【租约成立时间】对比【抵押登记 / 法院查封时间】，以及租约是否真实、有没有实际入住。

✅ 先抵押 / 先查封 → 后签租约（先抵后租、先封后租）：新房东可以起诉要求租客腾房、赶走租客。

❌ 先签真实租约 + 已经实际入住 → 后抵押 / 查封：适用买卖不破租赁，不能单方赶走租客，必须继续履行租赁合同青海省司法...。

法律依据：《民法典》第 725 条、405 条；城镇房屋租赁合同司法解释第十四条。广东高院司法拍卖不动产移交指导意见，东莞法院大量同类判例。

一、分情形详细拆解

情形 1：抵押登记在先，租赁合同在后（最常见）

房子先办银行抵押登记，之后原业主才签长期租赁合同。

哪怕租约写 20 年、一次性收清全部租金，租赁权不能对抗在先抵押权；

你竞得房产过户后，可以起诉，请求法院判令承租人腾退房屋；

租客损失，只能找原被执行人（老房东）索赔，不能对抗你这个新房东四川长安网。

重点：哪怕拍卖公告写 “带租拍卖”，不等于你认可租约效力，依然可以起诉涤除该租约、清场。

情形 2：查封在先，租赁合同在后

法院已经查封房屋之后，原业主才对外出租。

该租约不能对抗司法拍卖，你拍得后，有权起诉要求租客搬离。

情形 3：租约签订 + 实际占有入住，发生在抵押、查封之前（真实在先租赁）

同时满足 3 个条件：

书面租赁合同签订时间早于抵押、查封；

承租人已经实际入住、占有房屋（水电、物业缴费记录佐证）；

租金支付流水真实，不是一次性现金大额预付、无转账凭证的虚假租约。

👉 此时适用买卖不破租赁，你不能单方赶走租客，自动承继原出租人的权利：

可以向租客收取后续到期租金；

如果租客已经一次性预付多年租金给原房东，你无法再向租客重复收租，只能找原房东追偿。

⚠️ 风险大坑：很多老赖专门签 20 年长租、一次性收全款，用来阻碍法拍房交付，这种在先真实长租是法拍房最大雷区。

二、东莞法院识别【虚假恶意长租约】的审查标准（可用来抗辩）

被执行人串通他人伪造长期租约，目的阻碍拍卖、抗拒交房，东莞法院审查很严，只要下面疑点多，大概率认定租约无效，可以清场：

租期接近 20 年（法定最长租赁上限）；

一次性现金支付多年巨额租金，没有银行 / 微信转账流水；

租金价格明显低于市场正常租金；

承租人长期没有实际入住、没有水电物业缴费记录；

出租人与承租人是亲属、关联人员；

合同倒签（事后补签，把日期写在抵押查封前）。

一旦认定虚假租赁，不仅租约无效，当事人还可能被罚款，严重构成虚假诉讼罪（东莞已有顶格罚款 10 万案例）光明网。

三、实操步骤（东莞法拍房买到后，处理长租约）

不动产查档：调取抵押登记时间、查封时间，和租赁合同签署时间对比，确定权利顺位；

收集租约真实性证据：上门核实是否实际居住、调取物业 / 水电缴费记录、租金转账流水；

区分方案：

先抵后租 / 先封后租：提起排除妨害纠纷诉讼，请求判令腾退房屋；

在先真实租约：只能协商，两种路径：①协商补偿一笔钱，让租客提前搬离；②按原合同收租，等到租期届满；

拍卖公告提示：如果拍卖公告明确写明 “带租拍卖、不清场交付”，且属于在先合法租约，广东法院一般不受理你起诉腾房，只能协商。

四、竞买前的避坑提醒（非常关键）

拍之前一定要在拍卖公告、看样环节核实：

是否标注带租约、租期多少年、租金是否已一次性付清；

向执行法院书面申请，核实租约签订时间、有无实际入住、租金支付凭证。

如果你在东莞处理法拍房清场纠纷，可以联系张瑞山律师，电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，广东尚智和律师事务所。