在东莞厂房租赁纠纷里，很多房东在合同中设置了逾期付租即可解除合同的条款，但起诉维权时，经常遇到承租方针对解约条款提出各类抗辩，导致法院不支持单方解除。结合东莞各镇街法庭审理厂房案件的裁判经验，逾期付租解约条款的常见争议点，集中在以下几方面。

第一，逾期起算时间争议。合同仅简单写“逾期支付租金，房东有权解约”，没有写明租金支付截止时点，极易产生争议。承租人会主张，租金应当在当月月底前支付，而房东认为每月1号就应当交租。还有的合同没有区分租金、水电费、管理费，承租方抗辩水电费不属于租金范畴，不能以拖欠水电费触发解约条款。东莞法院会严格按照合同文字内容判断，约定模糊时，房东主张解约的举证难度会明显增加。

第二，承租人抗辩存在抵扣、代付情形。承租人常提出，已缴纳的押金可以直接抵扣欠租，抵扣之后并不存在拖欠租金，不满足合同约定的解约条件；或是主张双方口头约定延期付款、用设备货款抵扣租金。若房东没有书面拒绝抵扣、也没有留存异议证据，法院有可能认定双方变更付款约定，房东单方解除合同构成违约。口头约定在厂房租赁案件中很难固定证据，也是高发争议点。

第三，解约条件是否过分严苛，被法院认定违约金条款无效。部分合同约定租金逾期3天即可解除合同。承租人起诉时会提出该条款明显不公平，属于格式条款，请求法院认定该解除约定无效。东莞法庭会结合欠租金额、逾期时长、实际损失综合审查。如果欠租金额很小、逾期时间很短，直接解除厂房租赁合同，很有可能被认定权利滥用，不支持房东解除合同的诉求。

第四，房东以行为放弃解除权。承租人多次逾期交租，房东持续收取租金，收款时没有提出解除合同，后续承租人再次拖欠租金，房东才依据之前的逾期事实主张解除。承租方会抗辩房东长期默许逾期付款，已经放弃合同约定的单方解除权利。东莞已有大量同类判例，房东持续收款、长期不发催告函，会被认定放弃本次逾期对应的解除权。

第五，解除通知送达争议。房东单方发送解除通知，但没有在合同预先约定送达地址，承租人失联、拒收快递，承租人抗辩没有收到解除通知，主张合同并未解除。很多房东直接以微信发送通知，一旦微信身份无法核实，送达效力会产生巨大争议。厂房租赁案件中，送达是否有效，直接决定合同何时解除。

第六，厂房本身合法性影响解约条款效力。如果厂房没有建设工程规划许可，租赁合同整体被认定无效。此时合同内逾期付租、单方解约等全部条款均无效，房东不能依据合同约定主张解除，只能按照无效合同规则主张占用费，这是很多房东容易忽略的重大风险。

实务建议：出现租金拖欠，不要直接锁门、停水停电，应当固定欠租证据，规范发送书面催告或解除通知。遇到承租人提出上述抗辩，建议提前委托律师评估解约条款效力，降低败诉风险。

东莞张瑞山律师，广东尚智和律师事务所执业律师，擅长东莞厂房租赁合同纠纷，熟悉厚街、虎门、长安等镇街法庭裁判规则，可协助审查租赁合同、起草催告函、代理起诉追讨租金及收回厂房。咨询电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，办公地址：东莞市莞城区旗峰路162号中侨大厦A座25层。