东莞制造业厂房众多，工业园区厂房征收、城市更新项目频发。很多工厂承租人误以为征收补偿全部归厂房业主（房东），实际上，房屋主体、土地价值补偿归产权人；但属于承租人投入、经营产生的搬迁费、设备拆装费、停产停业损失、自行装修附属物补偿，承租人有权主张。实务中征收部门一般直接和产权人签订补偿协议，承租人需要通过协商或民事诉讼向房东追回对应款项，案由为房屋租赁合同纠纷。

一、承租人可主张的补偿项目（东莞本地项目常见）

设备搬迁、拆装、调试损失：生产机器、流水线拆卸、运输、重装调试费用；大型不可移动设备拆除报废损失。这是工厂最主要的搬迁损失。

搬迁补助费：货物、原材料、成品搬运费用，东莞征收项目一般按建筑面积核算搬迁费，归属实际经营使用人。

停产停业损失：基于厂房实际经营产生，有营业执照、纳税记录的企业可以主张。东莞法院会结合租期、经营情况、征收评估报告，在承租人与产权人之间合理分配。

承租人出资的装修、构筑物、附属物补偿：由承租人自行建设的地坪、隔墙、水电改造、车间改造、简易棚等，对应的评估补偿款归承租人。房东原有主体装修，承租人无权主张。

重点提示：土地补偿、厂房建筑物主体价值补偿，归产权人，承租人不能主张。

二、合同条款优先审查，这是案件胜负关键点

如果租赁合同明确约定：遇到政府征收，所有拆迁补偿归房东，承租人放弃一切补偿请求。该约定对双方有约束力，承租人很难再主张搬迁损失。

合同仅约定 “遇到征收合同自动解除，双方互不承担违约责任”，没有约定补偿归属，则搬迁、装修、停产停业等属于承租人的补偿项目，依法由承租人享有。

租期已经届满、承租人属于逾期占用厂房，一般难以主张搬迁相关损失。

三、征收过程中的取证与维权步骤

第一步：及时向征收实施单位（镇街园区征收办、更新办）提交书面异议，申报承租人权益，提交租赁合同、营业执照、纳税记录、厂房现场照片，要求将承租人纳入补偿调查，留存评估报告复印件。不要等房东签完补偿协议、全额领款之后再维权。

第二步：固定现场证据。拍摄车间设备、装修、构筑物视频照片；保存设备采购合同、装修合同、付款凭证、工厂近一年纳税、营收流水。委托第三方对搬迁费用做评估，作为后续诉讼证据。

第三步：和产权人协商。发书面律师函，列明可归属于承租人的补偿项目，要求房东在领取补偿款后，向承租人支付对应搬迁损失。协商时同步调取征收补偿协议、评估明细表，确认各项补偿金额。

第四步：协商不成，提起民事诉讼。起诉房东，要求返还属于承租人的搬迁费、装修补偿、停产停业损失。起诉时可申请财产保全，冻结房东已经领取的补偿款，防止款项被转移。

四、东莞法院审理的实务风险提醒

营业执照注册地址必须是案涉厂房，无合法经营手续，停产停业损失大概率不被支持。

评估报告非常关键，要区分哪些补偿项目对应的是房屋主体，哪些是设备、装修、搬迁。没有评估报告，单纯自行估算损失，举证难度很大。

不要自行提前腾空厂房。未做好证据固定就搬迁，会导致装修、设备现状无法核实，损失难以举证。

城市更新 “三旧改造” 项目和国有土地上房屋征收，补偿核算口径略有区别，但承租人民事维权路径一致。

五、诉讼请求参考

判令被告（厂房产权人）向原告支付设备搬迁费、装修附属物补偿、停产停业损失合计 XX 元；

本案诉讼费、保全费由被告承担。

实务建议：厂房征收案件标的大、证据链条复杂，涉及征收评估报告解读，建议尽早委托律师介入，参与征收补偿协商，固定证据，必要时提起诉讼追回搬迁相关损失。

东莞张瑞山律师，广东尚智和律师事务所执业律师，长期处理东莞厂房租赁、城市更新、厂房征收补偿纠纷，可协助向征收部门申报权益、调取征收材料、起草律师函并代理相关民事诉讼。咨询电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，办公地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层。