在东莞，大量小产权房分布在各村镇，因其售价远低于商品房，不少购房者出于自住或者投资目的选择购买。很多购房者误以为签署购房合同、拿到收据、实际入住，房屋就属于自己。实际上，小产权房大多是在集体建设用地上修建，没有办理国有土地出让手续，无法取得不动产权证，买卖交易存在先天法律缺陷，一旦产生纠纷，购房者维权难度很大。

小产权房交易最大风险就是无法过户，不能办理房产证。商品房买卖可以到不动产登记中心办理过户，拿到受法律保护的不动产权证。而小产权房买卖合同，在司法实践中，多数情形会被认定为无效合同。哪怕买卖双方自愿签约，合同也不能产生物权变动效力，房子在法律层面不属于购房者。卖方随时可以主张合同无效，要求收回房屋，购房者只能主张返还购房款，难以保住房产。

常见纠纷场景：房价上涨后，原房东反悔，起诉要求收回房屋；房屋遇到拆迁征收，拆迁补偿款归原土地权属方，购房人很难拿到拆迁补偿；房屋存在一房多卖，多个买家争抢房产；房屋质量、漏水、违建拆除等问题。同时，小产权房不能办理银行按揭贷款，交易只能全款或者私下借贷，交易资金缺少监管。遇到卖方债务被法院查封，房屋可能被司法处置，买家无法提出有效异议。

很多购房者寄希望于律师见证、村委盖章，认为经过见证交易就合法有效。村委见证、律师见证仅能证明签约行为，并不能改变小产权房土地性质，无法让合同变成合法有效的商品房买卖合同，不能规避法律风险。

如果已经购买小产权房发生纠纷，维权思路需要区分情况。尚未入住的，可起诉确认合同无效，要求卖方返还购房款；已经入住，面对原房主收回房屋的诉讼，可主张过错责任，要求对方赔偿房屋差价损失。但是法院不会判决将小产权房过户至购房者名下。购买前要充分评估风险，谨慎签约，尽量留存转账记录、购房合同、聊天记录、房屋交付凭证等全部证据。

提示：小产权房交易不受商品房交易法律完整保护，不建议普通人盲目购买，切勿轻信 “后期可转正办证” 的宣传。

张瑞山律师，广东尚智和律师事务所专职律师，执业证号：14419201110247756，处理东莞小产权房买卖、合作建房、房屋返还、购房款追回等房产纠纷案件。有房产纠纷法律难题，可电话咨询：13712931166，办公地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，官网：www.zhangruishan.com。