在东莞各镇街，农民安居房（宅基地自建房）价格较低，很多外地来莞务工、经商人士打算入手。很多中介宣称，签订买卖合同、做律师见证或者村委盖章，交易就安全。但结合《土地管理法》、《东莞市农民安居房管理办法》以及东莞法院大量判例，外地户籍人员购买宅基地性质自建民房，合同存在无效风险，无法办理过户，潜藏多重法律风险。

首先要分清房屋土地性质，风险只针对集体宅基地自建民房。如果是国有出让土地、持有不动产权证的自建房，外地人可以正常交易过户，风险和普通商品房一致。而宅基地属于村集体所有，使用权仅限本村集体经济组织成员，外地人、外村村民、城镇户籍人员，不具备受让资格，即便付清房款并入住，产权在法律上仍然归原房主。

第一大风险：房屋买卖合同极有可能被法院认定无效。东莞司法实践普遍认为，非本村集体成员购买宅基地农房，因违反土地管理强制性规定，买卖合同无效。合同一旦被认定无效，处理原则是互相返还，购房者要把房屋交还给原房东，原房东返还购房本金。一旦遇到房屋大幅升值、旧改拆迁，原房主很容易反悔，向法院起诉收回房屋。购房者无法保住房屋，仅能主张购房款以及部分装修损失、房屋增值补偿，维权周期长，结果不可控。要注意，公证、律师见证、村委盖章，只能证明签约过程，不能让宅基地买卖变成合法有效交易。

第二大风险：无法办理不动产过户登记，存在钱房两空隐患。不动产以登记为准，哪怕买家已经居住多年，房产证依旧登记在原房主名下。如果原房主对外欠债、涉及诉讼，这套自建房会被法院查封、拍卖。购房者即便实际居住，也无法对抗强制执行，有可能房屋被拍卖，购房款难以追回。同时这类房屋不能办理银行按揭贷款，交易基本需要一次性支付大额资金，资金压力大。

第三大风险：拆迁征收补偿归原宅基地权利人。如果遇到城市更新、征地拆迁，拆迁补偿款、安置权益的发放对象是原房主，不是实际居住的外地买家。原房主领取全部拆迁补偿后，买家想要争取相应补偿，只能另行提起诉讼，举证难度高，能否拿到补偿存在很大不确定性。

第四大风险：房屋改建、重建受限，安全责任重。按照东莞农民安居房管理相关规定，非本村人员购买农房后，不能申请改建、拆旧重建。房屋老化出现墙体开裂等安全隐患时，无法办理报建手续。一旦发生房屋坍塌等安全事故，实际居住的买家需要承担相应责任。

第五大风险：家庭共有产权争议。东莞很多自建房属于家庭共有财产，仅有户主一人签字出售，房屋其他共有人可以起诉主张合同无效，要求收回房屋。此外部分中介会用长期租赁合同、合作建房协议来规避宅基地买卖限制，东莞法院会穿透审查合同实质，若名义是租赁、合作建房，实际是房屋买卖，依旧会认定合同无效，无法保障买家权益。

律师建议

外地购房者准备购买东莞自建房，首要任务是前往不动产登记中心查询土地权属。只有国有出让土地、具备大红本、可过户的自建房，外地人才可以购买。宅基地性质农民安居房，不建议外地人购买，切勿被低价、租金收益吸引。如已经签约付款，尽快委托律师评估合同效力，固定证据，防范原业主反悔、房屋被查封、拆迁纠纷等风险。

房产交易标的额高，集体土地房屋纠纷裁判规则复杂，交易前建议咨询专业房产律师，提前核查权属，评估交易风险。

张瑞山律师，广东尚智和律师事务所，执业证号：14419201110247756，地址：东莞市莞城区旗峰路162号中侨大厦A座25层，电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，擅长处理东莞自建房、宅基地、小产权房买卖、旧改拆迁、房屋买卖合同纠纷。