在东莞，外地户籍人员购买宅基地性质的自建民房（农民安居房），房屋买卖合同大概率会被法院认定无效。很多购房者关心，合同无效是不是只能拿回购房本金？结合《民法典》第一百五十七条以及东莞各镇街法庭、东莞中院的同类判例，合同无效的处理原则是互相返还，按过错分担损失，购房者可主张的款项有明确范围，但也存在不少无法获得支持的诉求，本文结合东莞本地司法实务详细说明。

一、基础返还项目：购房本金及资金利息

合同被确认无效后，卖方首先应当返还购房者已经支付的全部购房款、定金。同时，购房者可主张购房款对应的资金利息损失，一般按银行同期贷款利息或者LPR计算。利息起算时间，从实际付款之日起计算，东莞多数宅基地房屋纠纷判例支持该项诉求。 需要注意，法院同时会要求购房者将房屋返还给原房主，腾空并交付。如果购房者已经长期居住，卖方有权主张房屋占有使用费，法院会在案件中抵扣相应款项。

二、房屋装修、改建、添附损失

购房者入住后投入的装修、修缮、加建费用，属于可主张的损失。但必须进行评估，由第三方机构对现存装修残值进行折价补偿，不是按照当初投入的全部金额赔付。 简单来说，装修有折旧，只赔起诉时还存在的残值。如果是未经报建私自加建楼层，该部分属于违法建设，加建成本一般很难得到法院支持。主张装修损失，需要保存装修合同、付款转账凭证、材料单据、装修前后照片视频等证据。

三、房屋增值差价损失（东莞裁判口径）

这是争议最大的一项。在东莞司法实践中，法院会结合双方过错程度，酌情支持部分房屋地上建筑物的增值损失，但宅基地本身的土地增值不属于购房者可主张范围。 过错划分是关键：卖方作为本村村民，明知宅基地不能对外出售仍然卖房，过错通常更大；购房者在交易前没有核实土地性质，明知是宅基地自建房仍然购买，自身也存在过错。常见的裁判比例是卖方承担主要过错，买方承担次要过错。如果遇到旧改拆迁，法院一般只对房屋建筑物的补偿价值进行分配，宅基地征收补偿款归村集体及原房主。

四、交易产生的合理直接费用

交易过程中支出的中介费、公证费、见证费、测绘费、评估鉴定费等，属于本次交易产生的直接损失，购房者可以一并主张，法院会结合双方过错比例分担。但如果是明知宅基地不能买卖，仍然主动找中介、做律师见证，法院可能会减轻卖方的赔偿责任。

五、一般无法获得支持的损失

很多购房者容易产生误区，以下几项诉求，东莞法院通常不予支持：

1. 预期租金收益、未来的拆迁安置权益；

2. 房屋无法过户导致的间接经营损失、搬家产生的误工费；

3. 违法加建部分的投入；

4. 单纯因房价上涨而产生的预期利益（土地增值部分）。

六、过错认定，直接决定赔偿金额

东莞法院审理这类案件，核心就是划分双方过错：

1. 卖方明知宅基地不得对外转让，主动出售、刻意隐瞒土地性质，属于重大过错，需要承担更高比例的赔偿责任；

2. 买方没有查询不动产权属、明知是农民安居房仍购买，未尽审慎核查义务，自身存在过错，需要自行承担一部分损失；

3. 如果卖方家庭共有产权人未签字出售，其他共有人起诉确认合同无效，会进一步影响损失分担。

七、维权实操建议

1. 尽早收集全套证据：购房合同、转账记录、聊天记录、装修票据、房屋现状影像；

2. 必要时申请司法鉴定，对房屋现值、装修残值进行评估，评估报告是索赔关键证据；

3. 不要等到拆迁爆发纠纷才起诉，越早起诉，越有利于财产保全，防止卖方转移财产；

4. 起诉请求要合理，不要盲目主张高额拆迁补偿、预期收益，避免增加诉讼费且得不到支持。

宅基地自建民房纠纷案情复杂，裁判尺度和商品房纠纷差异很大，起诉前建议律师提前评估案件可索赔金额、过错比例与诉讼风险，合理确定诉讼请求。

张瑞山律师，广东尚智和律师事务所，执业证号：14419201110247756，地址：东莞市莞城区旗峰路162号中侨大厦A座25层，电话：13712931166，官网：www.zhangruishan.com，擅长东莞宅基地、农民安居房、自建房买卖合同无效纠纷、房屋返还、损失赔偿、旧改拆迁房产争议。