一、案件基础信息

1. 审理法院：东莞市第一人民法院东城人民法庭

2. 案由：房屋买卖合同纠纷（村集体统建楼小产权房）

3. 原告（买方）：外地户籍务工人员，非东城本地村集体经济组织成员

4. 被告（卖方）：东城某社区村民（宅基地 / 集体统建楼持有人）

5. 交易标的：东城火炼树社区统建住宅楼一套（俗称小产权，仅村委出具《集体住房使用权证》，无不动产权证、未缴纳土地出让金，土地性质为村集体建设用地）

6. 交易总价：92 万元，签订《房屋转让协议》，村委盖章见证，转账全款付清，交付房屋居住 2 年

7. 诉讼起因：片区启动城市更新拆迁摸底，卖方见房屋升值，起诉请求确认买卖合同无效、收回房屋；买方反诉要求返还购房款并赔偿装修、增值损失

二、完整案件事实

1. 交易背景2022 年，原告外地来莞务工，在中介介绍下购买东城火炼树村集体统建楼，双方签订书面《房屋转让协议》，约定总价款 92 万元，一次性付清；村委出具使用权转让证明并加盖村委会公章，收取 5000 元见证费，承诺房屋永久使用、可内部转让，但明确无法办理商品房不动产权证。原告全额转账支付 92 万元，另花费 12 万元精装修，入住使用 2 年。2024 年社区启动旧改拆迁测绘，预估拆迁补偿价值 260 万元。卖方随即起诉，主张案涉房屋建在村集体土地，买方非本村村民，买卖合同违反法律强制性规定，应属无效，要求原告腾空返还房屋。
2. 双方庭审抗辩

被告（卖方）意见

原告（买方）答辩及反诉

1. 交易经村委会见证盖章，双方自愿签署，合同合法有效；

2. 卖方明知房屋性质仍出售，现因拆迁反悔，违背诚信原则；

3. 即便合同被认定无效，卖方应全额退还 92 万购房款、赔偿 12 万装修损失，并按房屋现市场差价赔偿增值损失。

三、法院审理查明关键事实

1. 案涉房屋占用土地为东城社区集体建设用地，未转为国有出让土地，未办理商品房预售许可、不动产权登记；

2. 原告不属于该社区集体经济组织成员，不具备受让集体土地住宅资格；

3. 村委会见证仅为内部使用权流转备案，不产生物权效力，不能改变土地性质与合同违法属性；

4. 双方签约时均清楚房屋无大红本、无法过户，对交易风险均知情。

四、东城法庭核心裁判观点（东莞本地统一裁判口径）

1. 《房屋转让协议》依法认定无效

2. 合同无效双向返还规则

• 被告（卖方）返还原告购房本金 920000 元；

• 原告向被告返还案涉房屋，腾空交付；

3. 双方均存在过错，损失按比例分担

1. 卖方主要过错（60% 责任）：明知集体房屋禁止对外出售，主动挂牌出售，旧改升值后恶意反悔，主导交易，过错更大；

2. 买方次要过错（40% 责任）：购买时明知是小产权、无法过户，未尽审慎审查义务，自愿参与违规交易；

3. 损失处理：

• 装修残值 8 万元（折旧后）：卖方承担 60% 即 48000 元；

• 房屋占有使用费（2 年合计 3.6 万元）：买方承担 40% 即 14400 元；

• 村委见证费 5000 元：双方各承担一半；

4. 关于房屋增值差价：法院不予支持。理由：小产权房交易本身不受法律保护，增值利益基于违法交易产生，不支持买方主张差价赔偿；若后期实际拆迁，补偿权益原则归村集体及原宅基地使用权人（卖方），买方仅可就已付房款、合理装修另行主张返还。

五、最终判决主文

1. 确认原、被告 2022 年签订的《房屋转让协议》无效；

2. 被告于判决生效 15 日内向原告返还购房款 920000 元；

3. 被告向原告赔偿装修损失 48000 元，抵扣原告应付房屋占有使用费 14400 元，被告实际额外支付 33600 元；

4. 村委见证费 5000 元，原、被告各承担 2500 元；

5. 驳回原告主张房屋增值差价赔偿的全部诉讼请求；

6. 案件受理费、反诉费按双方过错比例分担。

六、东城购买小产权房 4 大实务风险（东莞东城法庭办案总结）

风险 1：合同必然无效，无法确权过户

风险 2：拆迁补偿与买方无关

风险 3：卖方随时可起诉反悔

风险 4：资金无保障，存在执行难

七、对应法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》

• 第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效；

• 第一百五十七条：民事法律行为无效后财产返还、过错赔偿规则。

2. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：集体经营性建设用地不得违规向非本集体成员转让住宅。

3. 东莞法院裁判指引：村集体统建小产权房出售给非本村村民，一律认定买卖合同无效，不支持买方主张房屋所有权、增值差价。

律师实务提示（张瑞山律师・东莞东城房产纠纷）