东莞市场上存在大量集体土地上自建房、历史遗留建筑，也就是俗称小产权房，无法办理不动产权证，不少外地户籍人员贪图低价购买，后续遭遇卖方反悔、拆迁、房屋无法交付，才发现买卖合同存在巨大效力风险。张瑞山律师结合东城、虎门法庭判例，解读东莞本地裁判规则。

第一，非本村集体经济组织成员购买宅基地性质无证自建房，买卖合同原则认定无效。依据土地管理法，宅基地使用权仅限本村村民享有，对外出售，违反法律强制性规定，村委见证、律师见证，都不能弥补合同效力缺陷，合同自始无效。例外情形，买卖双方均属于同一村集体内部成员，符合宅基地管理政策，买卖合同可以认定有效。

第二，合同无效之后处理规则，互相返还财产。买方把房屋返还卖方，卖方返还全部购房本金。但是买方实际占有房屋期间，卖方有权主张房屋占有使用费。房屋装修添附部分，无法拆除的，委托评估残值，由法院结合双方过错比例分摊损失。

东莞主流裁判尺度：卖方明知禁止对外出售，事后反悔主张合同无效，一般承担主要过错；买方明知房屋无证、不能过户仍然购买，承担次要过错。房屋涨价增值损失，法院一般不支持全部赔偿，按过错比例酌情处理。要注意，房屋如果属于完全违建，面临行政拆除风险，一旦被拆除，购房款可能无法全额追回。

近年东莞部分案件出现新裁判倾向，如果房屋是否属于违法建筑，需要行政机关先行认定，民事案件有可能裁定驳回起诉，先由行政部门处理建筑合法性问题。因此，不要轻信 “以后可以办证” 的口头承诺。涉及无证房屋买卖纠纷，可联系张瑞山律师 13712931166，办公地址东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，官网www.zhangruishan.com。