东莞道滘小产权房离婚纠纷，使用权分割实操流程

在东莞道滘镇，大量农民自建房、村委统建楼属于小产权房，无法办理不动产权证。夫妻离婚时，这类房屋不能像商品房一样分割所有权、办理过户登记，但道滘法庭在离婚诉讼当中，可以对房屋的使用权、居住权以及对应的经济补偿作出处理。很多当事人起诉时直接请求分割房屋所有权，诉求会被法院驳回。本文结合道滘法庭本地办案口径，完整梳理小产权房离婚使用权分割证据准备、协商、立案、开庭、判决执行全流程，给道滘、洪梅、望牛墩辖区当事人提供实务指引。

首先明确裁判底层规则。依据《民法典婚姻家庭编司法解释（一）第七十七条》，房屋尚未取得所有权，法院不宜判决所有权归属，只能结合出资、居住现状、子女抚养、是否本村集体成员，判决房屋使用权归一方，由取得使用权一方向另一方支付经济补偿；也可以判决分层、分房间共同使用。补偿金额不能参照商品房市场价，实务参考购房原始出资、装修投入、本地同户型租金水平综合酌定。如果房屋属于明显违建，存在被拆除风险，法院有可能对该房屋权益不予处理。

第一步：固定全套证据，区分房屋来源与出资事实

起诉之前务必收集完整证据链，证据是否充分，直接决定使用权分割的裁判结果。 1、房屋来源证据：村委购房协议、建房审批资料、转让合同、收据，证明房屋来源，确认属于婚后共同取得，还是婚前一方个人财产。 2、出资凭证：转账记录、微信支付宝付款记录、现金收款收据，区分购房款、建房款、装修款，证明夫妻双方实际出资占比。婚前购买，婚后共同出资装修、扩建，另一方可以主张对应增值部分补偿。 3、房屋现状证据：水电缴费单据、居住照片、房屋楼层格局照片，证明谁在实际居住，房屋现状。 4、身份证据：重点核实一方是否属于道滘本村集体经济组织成员，本村村民身份，会成为法院判决使用权的重要考量因素。 5、补充证据：聊天记录、录音，证明双方曾经对房屋使用、补偿有过沟通。

实务提示：如果是婚前个人出资购买的小产权房，婚后没有共同投入，离婚使用权一般判归购买方；婚后共同出资购买或者共同建造，才会处理使用权分割与补偿。

第二步：优先协商，签订书面离婚协议

道滘法庭处理该类案件，优先鼓励调解协商。双方可以在离婚协议中对小产权房使用权作出明确约定，协议具备法律效力。可以选择三种协商方案：方案一：房屋使用权归男方，男方分期或者一次性向女方支付补偿款，写清补偿金额、付款时间，约定逾期违约金。方案二：分层分房间使用，例如 1‑2 层归男方居住使用，3‑4 层归女方居住使用，同时约定房租收益如何分配。方案三：约定房屋不分割使用权，将来如果拆迁，拆迁补偿款按照约定比例分配。

重点提醒：协议中不要写 “房屋所有权归某某”，因为本身没有合法产权，写所有权约定没有实际意义，应当写使用权、居住权、收益权。签署离婚协议书，办理离婚登记之后，协议对双方产生法律约束力。

第三步：协商不成，向道滘人民法庭提起离婚诉讼

道滘、洪梅、望牛墩的离婚案件统一由东莞市第一人民法院道滘人民法庭管辖，可以线上人民法院在线服务小程序立案，也可以线下到道滘法庭诉讼服务窗口提交材料。

立案材料清单

1、民事起诉状：诉讼请求不要写 “请求判令小产权房归某某所有”，应当写：请求判令案涉道滘 XX 小产权房由某某享有居住使用权；判令另一方支付对应经济补偿；依法分割夫妻其他共同财产。 2、原被告身份证、结婚证； 3、房屋全部证据材料，整理证据目录，写明每一份证据证明目的； 4、子女出生证明（如有子女）。

立案之后，法庭会先进入诉前调解，调解期限 30 日，调解不成，正式转入审判。

第四步：开庭审理核心要点

开庭时，当事人要向法庭重点说明三件事实：房屋出资情况、目前实际居住现状、子女由哪一方抚养。东莞法院裁判时，会照顾子女、女方以及无过错方权益，同时考量是否为本村集体经济组织成员。庭审常见三种裁判走向： 1、双方能够调解：法庭出具民事调解书，调解书可以直接确认房屋使用权归属、补偿金额、付款期限，调解书可以申请强制执行。 2、判决一方单独享有使用权，判令该方给另一方支付经济补偿。 3、双方均有居住需求，条件允许，判决分层分房间分别使用。

注意：法院判决书、调解书只确认使用权，不能办理不动产过户登记，仅约束夫妻双方，不能对抗第三人。

第五步：判决生效之后履行与执行

1、如果对方按照判决书、调解书按时支付补偿款，案件履行完毕。 2、拿到生效法律文书，对方拒不支付补偿款，两年之内向道滘法庭申请强制执行，可以冻结对方银行卡、微信支付宝，采取限高措施。 3、如果判决房屋使用权归一方，另一方拒不搬离，可依据生效文书申请强制执行，要求对方腾退房屋。 4、特别提示：如果后续政策变化，该房屋可以办理不动产权证，双方就产权分割还有争议，可以另行向法院起诉处理。

实务风险提示

1、小产权房本身不能对外合法交易，离婚判决只处理夫妻内部的使用权益，不代表房屋变成合法商品房。 2、如果房屋属于违法建筑，有被拆除风险，法院有可能不予处理房屋权益，仅处理双方出资款项返还。 3、离婚协议或者判决书只约束夫妻二人，不能对抗村委、第三方购房人。

道滘及周边镇街遇到小产权房离婚分割纠纷，证据梳理、诉讼请求设计非常关键，诉讼请求写错，很容易直接败诉。东莞张瑞山律师，执业证号 14419201110247756，长期处理东莞各镇街婚姻家事、小产权房离婚使用权分割案件，熟悉道滘法庭裁判口径。联系电话：13712931166，办公地址：东莞市莞城区旗峰路 162 号中侨大厦 A 座 25 层，官网www.zhangruishan.com，有相关纠纷可以携带证据当面咨询。